Fort de plus de trente ans d’expérience en immobilier commercial, Joe Almeida offre une perspective éclairée et crédible sur le marché des bureaux de Toronto. En tant que directeur général pour l’Ontario, Joe supervise les opérations et la croissance des bureaux de la province, ce qui lui confère une vision stratégique unique des dynamiques qui façonnent le marché immobilier.
Dans cet entretien, Joe partage son expertise pour analyser les récentes annonces des grandes banques canadiennes concernant le retour au bureau quatre jours par semaine. Joe présente son point de vue sur les répercussions de cette décision sur le marché des bureaux au centre-ville, sur le manque de locaux dans les immeubles de prestige, ainsi que sur le rôle actif qu’Avison Young joue dans l’élaboration et la mise en œuvre des stratégies de retour au bureau de ses clients.
JOE : C’est un changement important. Les grandes banques occupent actuellement environ 13% des 82,2 millions de pieds carrés de bureaux que compte le centre-ville de Toronto. Or, les institutions financières ont été parmi les premières à adopter massivement le télétravail à grande échelle en 2020, avec très peu de jours au bureau depuis.
Les différents départements des grandes banques ont changé leur façon d’occuper leurs locaux depuis 2020. Et bien qu’elles aient récemment annoncé un retour au bureau quatre jours par semaine, certains de leurs services, notamment la gestion de patrimoine, sont revenus au bureau cinq jours par semaine depuis un certain temps déjà. Ces annonces récentes visent donc à confirmer que cette politique s’applique à l’ensemble des secteurs de la banque.
Au cours des cinq dernières années, le nombre d’emplois dans le secteur financier a augmenté de 20 %. Pendant cette même période, les institutions financières n’ont pas agrandi leur superficie de bureaux, au contraire. Donc, elles auront besoin de plus d’espace. Elles sont d'ailleurs activement à la recherche d’options, que ce soit pour agrandir leurs locaux actuels ou pour louer de nouveaux bureaux. Comme tous les employeurs aujourd’hui, les institutions financières cherchent des espaces qui favoriseront le retour au bureau. Elles veulent des emplacements bien situés, avec beaucoup de commodités, et qui offrent une expérience de travail en présentiel enrichissante pour leurs employés.
Ça fait partie d’une tendance plus large qu’on observe en ce moment sur le marché : la recherche continue d’environnements de qualité.
Variation des emplois depuis février 2020 en ontario
Remarque : Emploi selon l'industrie, mensuel, données désaisonnalisées
JOE : En effet, après un sommet de près de 8,6 millions de pieds carrés en construction en 2020, aucun nouveau projet n’est actuellement en cours, à l’exception du 141 Bay Street (Phase II de CIBC Square), qui sera fort probablement entièrement loué avant d’être officiellement achevé.
Et ce ne sont pas uniquement les banques qui augmentent leur superficie locative en ce moment. Elles doivent rivaliser avec un groupe actif de locataires issus de divers secteurs, tous à la recherche des meilleurs espaces de bureaux. D’ailleurs, au deuxième trimestre de 2025, le centre-ville de Toronto a enregistré sa plus forte activité de location trimestrielle depuis le quatrième trimestre de 2018. Pour cette raison, il faut ouvrir ses horizons et regarder au-delà des tours de prestige, et considérer les immeubles de catégorie A, mais aussi les emplacements en banlieue, et des espaces qui sortent des options traditionnelles. Les locataires veulent créer un campus, d’une certaine façon, et comme les options sont limitées, ils vont devoir faire preuve de créativité… et dans la plupart des cas, agir rapidement.
Taux d’inoccupation direct, par classe
Presitge (AAA)
3,0%
Classe A
13,0%
Classe B
19,4%
Classe C
12,2%
D’un autre côté, certains grands employeurs ont décidé de maintenir le modèle hybride. Ils pourraient changer de stratégie plus tard, car le retour au bureau n’est pas encore une réalité tranchée. Certains employeurs utilisent même le télétravail comme élément distinctif pour attirer des employés. Cela dit, la principale raison pour laquelle autant d’institutions financières ramènent leurs employés au bureau, c’est pour favoriser l’engagement et la productivité. Elles voient les avantages de rassembler leurs équipes. Au fil du temps, quand les banques commenceront à mesurer les gains de productivité liés au fait de réunir leurs équipes quatre jours par semaine, ce sera un argument de plus en faveur du retour au bureau, et pas seulement pour le secteur bancaire.
Bureaux en construction au centre-ville de Toronto (pi2)
JOE : Les entreprises qui mesurent la productivité en heures facturables, comme les cabinets d’avocats, ont été les premières à augmenter le nombre de jours en présence au bureau. Avec le temps, on comprendra mieux les effets de cette expérience historique de télétravail à grande échelle, ses avantages et ses inconvénients. Cela dit, je pense que la raison du retour au bureau va au-delà de la productivité. C’est davantage une question d’engagement des employés et de leur rétention au sein de l’entreprise. Il n’y a tout simplement pas autant de liens entre employeurs et employés (ou entre collègues) dans un environnement de travail à distance. Si on doit former quelqu’un tous les trois ans parce qu’il n’est pas engagé et qu’il va partir, on sait que la productivité de l’entreprise va en pâtir.
JOE : Chaque organisation est différente, et chaque secteur d’activité aussi. Même les rôles à l’intérieur d’une même entreprise sont différents. Ce qu’on observe, c’est que les employeurs se donnent du temps. Personne ne dit : « À partir de demain, tout le monde est là 40 heures par semaine. » Il faut laisser aux gens le temps de planifier ce changement. Ce virage a un impact sur la vie familiale. Il va affecter les déplacements. Plusieurs comportements devront s’ajuster.
L’équipe de stratégie en milieu de travail d’Avison Young est activement impliquée dans l’élaboration et la mise en œuvre des projets de retour au bureau de nos clients. L’époque où les courtiers se contentaient de fournir des services immobiliers de base est révolue. On doit maintenant comprendre comment votre milieu de travail est structuré. Quel est votre rôle ? Où voulez-vous aller ? Les banques sont un bon exemple. Elles ont embauché beaucoup de gens au cours des cinq dernières années, dont plusieurs ont travaillé à distance, en pleine période de crise. C’est donc le moment de planifier et de réorganiser des départements entiers, de placer les bonnes personnes au bon endroit. Plusieurs employés reviennent au bureau après avoir été entièrement en télétravail.
Nos courtiers, en collaboration avec nos conseillers en stratégie de milieu de travail et nos chargés de projet, aménagent de nouveaux lieux de travail qui répondent à tous les besoins. C’est vraiment un travail d’équipe à plusieurs niveaux chez Avison Young, qui va bien au-delà de la superficie et de l’emplacement. C’est un dialogue sur l’organisation du travail et sur la façon dont l’espace peut soutenir la culture de l’entreprise, ses employés et sa stratégie d’affaires.
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Joe Almeida
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- Principal, Managing Director Ontario, Broker of Record, Avison Young Commercial Real Estate Services, LP, Brokerage
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- Direction de l'entreprise
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