Rapport sur le marché 
multi-résidentiel canadien

Dans un contexte de coût de la vie élevé, les conditions demeurent très tendues dans le segment des logements abordables. Cette réalité est particulièrement marquée dans les marchés assujettis au contrôle des loyers, où le taux de roulement des locataires de logements moins dispendieux, et plus vieux, demeure historiquement faible et ce, malgré la hausse des taux d’inoccupation des projets neufs. Les immeubles moins récents ont encore un peu de marge pour augmenter les loyers au renouvellement des baux ou lors d’un changement de locataire car même après les hausses, ces logements demeurent généralement plus concurrentiels que les projets locatifs neufs et haut de gamme. Du côté des nouvelles constructions, les offres promotionnelles demeurent nécessaires pour soutenir l’absorption dans un contexte de concurrence accrue, notamment en raison du nombre

Selon le Rapport sur le marché locatif printemps 2026 de la SCHL, les mises en chantier résidentielles au Canada ont progressé de 6 % en 2025, portées par un niveau record de construction d’unités locatives. Les mises en chantier d’appartements ont dominé l’activité de développement partout au pays, atteignant des sommets historiques à Calgary, Edmonton, Ottawa et Montréal. Cette poussée de la construction, particulièrement dans l’Ouest canadien, a contribué à atténuer la rareté de l’offre. La situation est inversée sur le marché de la copropriété, où le recul des préventes et la hausse des unités invendues freinent le développement, limitant l’offre destinée à la propriété. L’activité de construction vers le logement locatif contribue à en accroître la profondeur. Si cette activité a généré un surplus d’offre à court-terme dans certains marchés, celui-ci devrait se résorber graduellement.

Malgré le déclin de la population canadienne en 2026, la demande de logements dans les principaux centres urbains devrait demeurer positive en 2026. La SCHL prévoit une croissance du nombre de ménages locataires au Canada, alimentée par les cohortes plus jeunes. L’incertitude économique et le coût toujours élevé de l’accession à la propriété renforcent cette tendance. À Vancouver et à Toronto, les offres promotionnelles et l’assouplissement des loyers demandés contribuent à améliorer l’abordabilité, ce qui devrait favoriser la formation de nouveaux ménages locataires. Bien que la croissance démographique s’affaisse à l’échelle nationale, elle est assez forte à Ottawa, Edmonton et Calgary pour soutenir la demande. Montréal fait figure d’exception. Contrairement aux autres grands marchés où une croissance du nombre de ménages locataires est attendue, l’important recul de la population de la métropole vient neutraliser la demande additionnelle provenant de ces cohortes plus jeunes.