Le point de vue canadien sur les coûts d’aménagement de bureaux, les tarifs douaniers et les négociations de conventions du secteur de la construction.

UNE ENTREVUE AVEC

Arlene Dedier
Associée, vice-présidente exécutive, Gestion de projets - Canada

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Arlene Dedier

Associée, directrice générale et responsable canadienne

Services de gestion de projets

Avison Young

Quelles tendances voit-on dans les améliorations locatives de bureaux d’aujourd’hui et quels en sont les coûts?

Le bureau moderne se transforme en destination dynamique lié à l’activité. Les employeurs cherchent à faire du bureau un endroit où les employés souhaitent (et non doivent) se trouver. Plus à ce sujet dans notre dernier article de Perspectives sur l’art de repenser les espaces. Ce changement est motivé par le besoin de remotiver les employés et veiller à ce que le déplacement vaille la peine. Les bureaux sont maintenant conçus pour favoriser la collaboration et l’apprentissage, proposant des lieux riches en services et axés sur l’hospitalité. Imaginez entrer dans des bureaux avec une aire de réception accueillante, où se trouve non seulement un ou une réceptionniste, mais aussi un bar à café où rencontrer des clients ou collègues. Les installations de formation, les espaces inondés de lumière et une impression résidentielle deviennent la norme. Le concept de biophilie, qui intègre les plantes et la verdure, gagne en popularité. Les aires d’accueil, casiers et postes de travail flexibles sont essentiels, donnant aux employés des options quant au lieu, à la façon et au moment de travailler. Cette évolution consiste à créer un environnement dynamique qui favoriser la collaboration et l’innovation tout en permettant la flexibilité de travailler de la maison.

En termes de coûts, ils peuvent varier de façon importante selon le niveau de services et d’intégration des outils numériques. Pour des locaux de base, vous pouvez vous attendre à payer environ 100 $ par pied carré.

Les locaux de milieu de gamme, qui proposent plus de services et de salles de réunions, coûteront environ 150 $ par pied carré. Quant aux locaux haut de gamme, comme ceux d’agences de services professionnels, leurs coûts peuvent dépasser 200 $ par pied carré. En outre, le coût de l’intégration audio-vidéo peut varier beaucoup. Certains bureaux investissent massivement en intégration numérique afin que leurs réunions puissent être programmées sans soutien technique, créant un environnement prêt à l’emploi. Le coût du mobilier peut aussi varier, avec des installations de base allant de 25 $ à 35 $ par pied carré, de milieu de gamme de 35 $ à 50 $ par pied carré et celles pour services professionnels haut de gamme dépassant les 50 $ par pied carré. Ces coûts ne dépendent pas de la région, mais de la quantité de meubles et d’équipement nécessaires pour les locaux. Les plus petits locataires tendent à choisir des immeubles qui proposent déjà des services communs aux locataires.

Coûts moyens $/pi2

Espace type

Aménagements de base :
100$

Moyen de gamme :
150$

Haut de gamme :
200$

Mobilier

Aménagements de base :
$25-$35

Moyen de gamme :
$35-$50

Haut de gamme :
$50+

Source: Gestion de projets Avison Young

En quoi les tarifs douaniers affectent-ils les coûts de construction de ces améliorations?

Les tarifs douaniers occasionnent d’importantes pressions inflationnaires sur l’industrie de la construction, affectant surtout les métaux comme l’acier et l’aluminium. La hausse directe des coûts est augmentée d’un effet papillon, puisque les composants faits aux États-Unis affectent les coûts de produits fabriqués au Canada. Les tarifs risquent de causer des délais de logistique, puisque les matériaux peuvent être coincés dans des ports, créant des goulots d’étranglement. Devant la menace de tarifs, les fabricants ont emmagasiné des matériaux, mais il pourrait y avoir des délais d’approvisionnement quand les stocks seront écoulés.

Avison Young discute avec divers représentants de l’industrie et fabricants pour comprendre quelle part de leurs produits est manufacturée ici ou ailleurs, puisque presque tous les pays se font imposer des tarifs par les États-Unis. Nous analysons toutes les alternatives de produits fabriqués au Canada et ailleurs dans le monde, ce qui affecte la logistique de la chaine d’approvisionnement. Nous pouvons trouver des fournisseurs canadiens pour une bonne partie des produits, mais plusieurs de ces entreprises sont relativement petites et devront prendre de l’expansion très rapidement pour répondre à la forte demande d’achat ‘fait au Canada’. Cela fait aussi partie de l’effet papillon.

Quant aux matériaux avec du contenu en aluminium ou en acier qui sont déjà dans les ports, il reste à déterminer l’origine de leurs composantes, le pourcentage qu’elles représentent et ce qui est sujet à être tarifé ou non, ce qui entraîne d’autres délais de livraison.

Cela entraîne déjà des répercussions puisque les matériaux ne peuvent être libérés car les gens en place ne savent pas encore comment appliquer les tarifs douaniers. Comme pour l’effet domino vu pendant la pandémie, le conteneur coincé dans un port et qui est attendu dans un autre port dans trois semaines, vient perturber la chaîne d’approvisionnement. Nous sommes pleinement conscients de la nature interconnectée de la fabrication entre les États-Unis et le Canada et nous trouvons des solutions mitiger les risques associés à la chaîne d’approvisionnement afin que nos clients puissent prendre possession de leurs locaux dans les temps.

Cette complexité pour appliquer les tarifs aux matériaux déjà en transit augmente les délais. Par exemple, une hausse de 25 % du coût de l’acier n’affecte pas seulement les poutres d’acier, mais aussi tous les composants d’acier dans les électroménagers, le mobilier et l’équipement audio-visuel.

"Pour réduire ces risques, nous prévoyons avec nos clients des réserves de gestion, pour parer aux effets imprévus des tarifs douaniers sur les délais de réalisation."

Cette approche s’appuie sur l’analyse rigoureuse des risques et leur probabilité. Les échanges avec les fabricants et distributeurs locaux sont essentiels pour comprendre l’impact sur les matériaux et la logistique.

Si les tarifs douaniers constituent effectivement un défi géopolitique, nous prévoyons que les ententes commerciales mondiales seront éventuellement résolues au cours de la prochaine année. Ainsi, idéalement, les défis de la construction seront endigués après ces résolutions mondiales.

Chefs de projet et architectes sur un chantier de construction

Indice d’inflation du coût de construction – immeubles non-résidentiels

Source: Statistics Canada, Avison Young Market intelligence

Les multiples négociations de convention collectives dans les secteurs de la construction en Ontario et au Québec auront-elles un impact sur les coûts et la livraison de projets ?

Selon ce que nous entendons des entrepreneurs généraux, les gens veulent travailler. Ils ressentent la pression d’un possible ralentissement économique et veulent que les choses progressent. Nous sommes donc d’un optimisme modéré au sujet des résultats de ces négociations.

Ce qui mérite davantage notre attention, c’est l’adoption de technologies pour accélérer la livraison de projets. La construction a mis du temps à s’adapter, mais cette adoption progresse pour faire face aux défis d’une main-d’œuvre vieillissante. L’exode des connaissances commence à affecter les sous-traitants et l’écart grandissant entre les boomers qui se retirent et la plus petite cohorte de la génération Z et des milléniaux qui entre sur le marché du travail.

Nous n’avons pas assez de gens de la relève qui se joignent aux métiers de la construction alors que les besoins sont importants non seulement pour l’immobilier commercial mais aussi pour le secteur résidentiel et les infrastructures. Nous restons sensibles à cette situation car cette tendance va s’accentuer au cours des cinq prochaines années.

Conventions collectives secteur de la construction, par province et échéances

Québec Construction

Expiration :
30 avril 30 2025

Jurisdiction :
Québec

Ontario ICI Construction

Expiration :
30 avril 30 2025

Jurisdiction :
Ontario

Alberta Construction

Expiration :
30 juin 2025

Jurisdiction :
Alberta

B-Columbia Construction

Expiration :
31 décembre 2025

Jurisdiction :
Colombie-Britannique

Manitoba Construction

Expiration :
31 octobre 2025

Jurisdiction :
Manitoba

Source: Statistics Canada, Avison Young Market intelligence

Inflation des principaux matériaux de construction

Industriel

Indice des coûts – plus fortes hausses annuelles :

Équipement + 5,73%
Plomberie + 5,53%
Parements extérieurs + 5,30%

Indice des coûts – plus fortes hausses sur trois ans :

Métaux de fabrication + 49,09%
Charpente métallique + 48,25%
Béton + 35,61%

Bureaux

Indice des coûts – plus fortes hausses annuelles :

Équipement manutention + 6,51%
Terrassement + 6,01%
Manoeuvre + 5,85%

Indice des coûts – plus fortes hausses sur trois ans :

Fabrication métallique + 48,36%
Charpente métallique + 47,11%
Équipement + 42,00%

Commercial

Indice des coûts – plus fortes hausses annuelles :

Plomberie + 5,32%
Prescriptions + 5,14%
Finitions + 5,12%

Indice des coûts – plus fortes hausses sur trois ans :

Fabrication métallique + 45,73%
Charpente métallique + 44,45%
Finitions + 32,71%

Source: Canada’s Building Construction Price Index (BCPI)

Quels conseils avez-vous pour les locataires dans le contexte actuel ?

Les locataires doivent être anticipatifs et se préparer à faire face à l’effet papillon des tarifs douaniers sur leurs projets.

Échanger avec les fabricants et distributeurs locaux pour bien comprendre les répercussions des tarifs sur les matériaux et la logistique demande du temps. Mais en explorant les solutions de rechange, nous pouvons gérer et mitiger les risques plus efficacement. Nous avons eu à gérer des pressions inflationnaires et des pénuries de matériaux auparavant, que ce soit lors de la pandémie, ou même en 2006 lors des pénuries de placoplâtre et de cuivre, lequel avait vu son prix quadrupler. La pression va éventuellement relâcher, comme elle l’a fait en 2008. D’ici là, il faut faire preuve de patience.

Il faut aussi tenir compte des délais logistiques causés par les tarifs et des coûts liés à ces délais. Par exemple, un projet qui prendrait normalement six mois peut maintenant prendre sept mois en raison des perturbations de la chaîne d’approvisionnement. Les locataires doivent explorer les options d’achat local et comprendre le pourcentage de produits canadiens dans leurs projets. Cette approche anticipative aidera les locataires à maintenir le cap dans un marché incertain.