Rapport sur le marché des bureaux canadien

À l’échelle du Canada, la demande de bureaux évolue dans un contexte où les décisions se concrétisent davantage, à mesure que les organisations clarifient leurs politiques de présence au bureau et leurs orientations à long terme en matière d’aménagement. Les employeurs délaissent progressivement la phase de réflexion pour passer à la mise en œuvre de leurs politiques de travail en présentiel. Après une longue période d’hésitation, l’activité locative repose désormais sur des facteurs structurants : les besoins réels en espace et les impératifs d’exploitation. Les petites et moyennes entreprises contribuent de façon soutenue à la reprise de l’activité, tandis que les grandes organisations regroupent leurs effectifs. Les processus décisionnels demeurent toutefois longs, en particulier lorsque le contexte économique et politique est incertain. Néanmoins, l’absorption et la baisse graduelle des disponibilités indiquent qu’un nombre croissant de marchés amorceune phase de redressement, même si l’offre en sous-location continue d’en modérer le resserrement à court terme. Dans l’ensemble, la demande pointe vers une normalisation graduelle plutôt qu’un redémarrage rapide. Les stratégies immobilières prennent le pas sur les approches spéculatives comme principal moteur de l’activité.

Les préférences des locataires d’un océan à l’autre accentuent la polarisation du marché des bureaux. La demande se concentre de plus en plus sur des immeubles de catégorie supérieure et rénovés, bien situés et hautement fonctionnels. Ces actifs se distinguent par des performances supérieures, soutenues par la qualité de leurs aménagements, leur offre de services, leur éco-performance ainsi que leur proximité avec les réseaux de transport et les pôles urbains. Ils servent de leviers stratégiques pour attirer les talents, favoriser la collaboration et renforcer la culture organisationnelle. En revanche, les espaces vieillissants ou fonctionnellement obsolètes font face à une pression croissante, se traduisant par un taux d’inoccupation élevé, des loyers à la baisse et un recours accru aux incitatifs. Les propriétaires de ces actifs sont poussés à réinvestir, à repositionner leurs actifs ou adopter des stratégies alternatives pour rester compétitifs, rendu difficile par les coûts de construction élevés. La différenciation par la qualité demeure un facteur déterminant, renforçant les changements à long terme dans la façon dont les espaces de bureaux sont évalués et utilisés sur les marchés canadiens.

L'amélioration des fondamentaux du marché locatif se traduit par un regain de confiance des investisseurs. L'activité reste sélective, les investisseurs privilégiant les actifs qui répondent à la demande des locataires d’aujourd’hui, un emplacement de choix et des perspectives claires de stabilisation des revenus ou de repositionnement. Les joueurs institutionnels sont de nouveau actifs sur le marché de l'investissement, et les fonds de retraite ont été le moteur du retour pour ces actifs de qualité institutionnelle sur le marché. Dans ce contexte de remaniement des portefeuilles, les acheteurs ont vu les opportunités se multiplier, alors que des actifs de bureaux de qualité arrivent sur le marché à un moment où les fondamentaux s'améliorent. Oxford, BGO, Desjardins et KingSett comptent parmi les acheteurs actifs dans ces transactions, aux côtés de grands investisseurs privés et les bureaux de gestion de patrimoine familiaux, Pontegadea étant le plus notoire. Ce contexte indique un marché en transition d’un positionnement défensif vers un engagement stratégique, soutenu par une confiance grandissante dans les fondamentaux à long terme du marché des bureaux.