Malgré des volumes d’investissement en retrait entre 2022 et le début de 2024, l’activité sur le marché des immeubles de bureaux n’a pas complètement cessé. Le capital privé, notamment les family offices, les investisseurs entrepreneurs et les propriétaires occupants, sont demeurés présents, profitant de baisses de prix pour acquérir des actifs et mettre en œuvre des stratégies de création de valeur ou de conversion. Près de 62 % des acquisitions réalisées durant cette période sont le fait d’investisseurs privés, auxquels s’ajoutent 30 % attribuables aux propriétaires occupants.
Au cours de cette période, les investisseurs institutionnels ont pour leur part largement suspendu leurs acquisitions, privilégiant la détention dans un contexte d’incertitude sur les valorisations. Ce retrait a contribué à des volumes transactionnels historiquement faibles.
Au cours des 12 derniers mois, toutefois, une meilleure visibilité sur les valeurs marchandes et la stabilisation des conditions de marché ont favorisé un retour progressif du capital institutionnel.
VENTE DE BUREAUX DANS LES SIX GRANDS MARCHÉS
Vancouver, Edmonton, Calgary, Toronto, Ottawa, Montréal
Sales of $5 million and up and buildings 75,000 sf and up
VENTES DE BUREAUX PAR TYPE D’ACHETEUR DANS LES SIX GRANDS MARCHÉS
Vancouver, Edmonton, Calgary, Toronto, Ottawa, Montréal
Sales of $5 million and up and buildings 75,000 sf and up
Au rythme actuel, le volume d’investissement dans les six grands marchés du Canada est en voie de dépasser les totaux annuels de chacune des deux dernières années par plus de 40 %. Parallèlement à ce bond du volume de ventes, on note un retour de l’investisseur institutionnel dans les marchés de bureaux canadiens, lesquels ne comptaient en 2023 que pour 12 % des acquisitions dans le secteur des immeubles de plus de 5 M$ et de plus de 75 000 pieds carrés. Leur part a d’ailleurs depuis fortement progressé pour atteindre 64 % au premier trimestre de 2026.
Les fonds de pension ont donné le ton, plusieurs jugeant le moment propice à un recalibrage de leurs portefeuilles à l’issue d’une période de détention prolongée marquée par l’incertitude. Ils ont ainsi mis en marché des immeubles de bureaux de qualité institutionnelle. À mesure que la rupture provoquée par la pandémie s’estompe, la demande se raffermit pour les actifs de qualité supérieure bien loués, bien situés et bien gérés, soit le profil typique des immeubles détenus par ces investisseurs. Dans un contexte de resserrement de l’inoccupation et d’absence de nouveaux projets, ces actifs attirent les acquéreurs en quête de revenus stables et d’un potentiel d’appréciation à long terme.
Cela dit, le facteur déterminant dans la conclusion des transactions demeure le prix demandé.
Les vendeurs aujourd’hui reconnaissent que les valeurs même des meilleurs actifs de bureaux sont loin des sommets prépandémiques et ont ajusté leurs attentes en conséquence. L’accélération de l’activité transactionnelle qui découle de ce constat alimente à son tour le marché d’indications plus concrètes quant aux valeurs unitaires et aux taux d’actualisation applicables aux actifs institutionnels. À l’inverse, les vendeurs qui maintiennent des attentes de prix ancrées dans le cycle précédent risquent de manquer l’occasion de disposer de leurs actifs.
Depuis 2025, plusieurs investisseurs institutionnels se sont ainsi positionnés comme acquéreurs, dont Oxford Properties, BentallGreenOak, DekaBank, Desjardins et KingSett. Des investisseurs privés d’envergure et bien capitalisés, ainsi que certains family offices comme Pontegadea, ont également été présents sur le marché. Dans l’ensemble, toutefois, la part des investisseurs privés, des FPI et des propriétaires occupants dans les transactions s’inscrit en recul. Les investisseurs qui sont sur les rangs pour accroitre leur exposition à ce segment de marché sont les mieux placés pour bénéficier du redressement progressif des rendements en immobilier de bureaux.
Principaux acheteurs entre T1 2025 et T1 2026
Ventes de 5M$ et plus, immeubles de 75 000 pi2 et plus
*Acquisition en partenariat. La répartition des intérêts n’a pas été dévoilée.
Principaux vendeurs entre T1 2025 et T1 2026
Ventes de 5M$ et plus, immeubles de 75 000 pi2 et plus
Depuis juin 2025
Addresse :
349 West Georgia Street, & 658 Homer Street, Vancouver
The Post
1 300 000 pi2
Acheteur(s) :
Pontegadea Inmobiliaria SL
Vendeur(s) :
QuadReal
1 200 000 000 $
($918/pi2)
Addresse :
1115 Av des Canadiens-de-Montréal, Montréal
Tour Deloitte
516 667 pi2
Acheteur(s) :
DekaBank Deutsche Girozentrale
Vendeur(s) :
Cadillac Fairview
279 000 000 $
($540/pi2)
Addresse :
1066 West Hastings Street, Vancouver
Oceanic Plaza
351 365 pi2
Acheteur(s) :
BentallGreenOak
Vendeur(s) :
Oxford Properties & Canadian Pension Plan Investment Board
248 000 000 $
($706/pi2)
Addresse :
95 Wellington Street
Toronto Dominion Centre
328 690 pi2
Acheteur(s) :
BentallGreenOak
Vendeur(s) :
Cadillac Fairview
198 130 000 $
($117/pi2)
Addresse :
1 Queen Street East & 20 Richmond Street East, Toronto
503 930 pi2
Acheteur(s) :
Infrastructure Ontario
Vendeur(s) :
CPP Investments
145 000 000 $
($288/pi2)
Addresse :
150 Slater Street, Ottawa
EDC HQ
477 448 pi2
Acheteur(s) :
Regional Group
Vendeur(s) :
Manulife Financial Corporation
143 500 000 $
($301/pi2)
Addresse :
5650 & 5700 Yonge Street, Toronto
North American Centre
1 100 000 pi2
Acheteur(s) :
Europro, Questrade, Paradise Commercial, Arista, Fieldgate Commercial & Monterey Park
Vendeur(s) :
Manulife Financial Corporation
140 000 000 $
($117/pi2)
Addresse :
4100, 4110 & 4120 Yonge Street, Toronto
Yonge Corporate Centre
657 800 pi2
Acheteur(s) :
Europro, Arista, Paradise Commercial, & Fieldgate Commercial
Vendeur(s) :
Cadillac Fairview
140 000 000 $
($213/pi2)
Addresse :
700 & 750 West Pender, Vancouver
Pender Place
292 613 pi2
Acheteur(s) :
KingSett Capital
Vendeur(s) :
Cadillac Fairview
125 000 000 $
($427/pi2)
Addresse :
1200 Avenue McGill College, Montréal
392 217 pi2
Acheteur(s) :
KingSett Capital
Vendeur(s) :
Busac Immobilier
100 650 000 $
($257/pi2)
Addresse :
505 Quarry Park Blvd SE, Calgary
Imperial Oil Campus
698 583 pi2
Acheteur(s) :
Dominium
Vendeur(s ):
Imperial Oil Limited
60 000 000 $
($86/pi2)
Addresse :
1525, 1545 & 1565 Carling Avenue, Ottawa
Carling Executive Centre
292 369 pi2
Acheteur(s) :
Brasswater
Vendeur(s) :
Crown Realty Partners
53 000 000 $
($181/pi2)
Addresse :
10830 Jasper Avenue NW, Edmonton
Intact Insurance Building
233 164 pi2
Acheteur(s) :
Josan Properties Ltd
Vendeur(s) :
ProCura
24 000 000 $
($103/pi2)
Le marché canadien de l’investissement de bureaux montre des signes clairs de reprise. L’écart entre les attentes des acheteurs et celles des vendeurs s’est resserré, les conditions de financement se sont assouplies et la concurrence pour acquérir des actifs de type Core et Core-plus se ravive.
Si les stratégies opportunistes et de création de valeur demeurent présentes sur le marché, notamment du côté du capital privé, le retour des investisseurs institutionnels indique un important changement de ton.
Qu’est-ce que cela signifie pour les investisseurs ?
À mesure que les conditions locatives se stabilisent et que les contraintes d’offre s’accentuent, les investisseurs bien positionnés ont l’occasion de rétablir leur exposition au secteur en amont de la prochaine phase du cycle.
La possibilité d’acquérir des actifs de bureaux de grande qualité à prix concurrentiel ne durera pas à l’infini, plusieurs options ayant déjà changé de main au cours des 12 derniers mois. Cela dit, les vendeurs qui attendent toujours des offres comme à l’époque prépandémique resteront sur la touche, se privant de la vague de liquidités qui revient sur le marché.
La reprise actuelle du marché de bureaux gravitant autour de la demande pour des immeubles de prestige et de catégorie A, qu’arrivera-t-il aux actifs vieillissants et fonctionnellement obsolètes ? Comment les conversions de bureaux et l’absence de nouveaux projets affecteront-elles le marché de l’investissement de bureaux ?
Découvrez tout cela dans le prochain article de notre série sur l’investissement de bureaux au Canada, L’avenir de l’inventaire de bureaux.
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