Rapport sur le marché industriel canadien

Partout au pays, la demande des occupants du secteur industriel demeure solide, mais l’activité locative se concentre de plus en plus sur des installations de meilleure qualité qui favorisent l’efficacité opérationnelle, l’optimisation logistique et les exigences des chaînes d’approvisionnement modernes. Bien que les locataires fassent preuve de prudence dans un contexte marqué par l’incertitude économique et commerciale, plusieurs ont décidé d’aller l’avant avec leurs projets de relocalisation ou d’expansion plutôt que de continuer d’attendre un dénouement de la crise tarifaire. L’absorption est positive ce trimestre à Calgary, Montréal, Vancouver et Toronto, et l’on observe un regain de l’activité de location et un recul du taux d’inoccupation dans plusieurs marchés.

Tandis que la demande se concentre sur les immeubles récents, les actifs plus anciens et fonctionnellement obsolètes restent à louer plus longtemps et voient leur taux de disponibilité augmenter. Cet écart de performance grandissant axé sur la qualité met en relief une tendance nationale qui influence les choix de localisation et les critères d’investissement et de développement à l’échelle canadienne.

Après plusieurs années de hausse attribuable à un important volume de nouvelles constructions, la moyenne nationale du taux d’inoccupation a reculé de 20 points de base (pb) par rapport au trimestre précédent. Le taux d’inoccupation a diminué dans tous les marchés, à l’exception de Montréal, où il est demeuré stable malgré la livraison de nouveaux projets. Les reculs les plus marqués ont été enregistrés dans le sud-ouest de l’Ontario et à Ottawa (-40 pb), suivis de Toronto (-30 pb).

L’activité de location soutenue au cours du premier semestre de 2026 s’est traduite par une absorption positive supérieure au volume de nouveaux projets livrés, inversant ainsi la tendance observée entre 2023 et 2025, période durant laquelle la nouvelle offre dépassait la demande, contribuant à la hausse du taux d’inoccupation. Bien que les locataires disposent désormais d’un plus large éventail d’options et d’un meilleur pouvoir de négociation, le marché industriel demeure fondamentalement solide. Cette évolution marque le passage des conditions exceptionnellement serrées observées durant l’expansion de l’ère pandémique vers un marché plus équilibré, où les occupants, les propriétaires et les investisseurs subissent moins de pression pour prendre leurs décisions.

Une tendance commune se dégage dans les principaux marchés industriels canadiens en matière de développement. Les coûts de construction élevés, les risques liés à la location, les conditions de financement, les contraintes de zonage et l’incertitude économique freinent les ardeurs des promoteurs, ralentissant considérablement l’activité de construction spéculative.

Les promoteurs misent de plus en plus sur la prélocation et les projets clés en main avant d’aller de l’avant avec de nouveaux développements. Calgary fait figure d’exception, les niveaux de prélocation y étant plus que suffisants pour soutenir des projets spéculatifs. Or, à Vancouver, Montréal et Toronto, l’activité spéculative a ralenti au profit d’une sélection plus rigoureuse des développements à venir.

Le ralentissement de la croissance future de l’offre qui en résulte devrait maintenir des conditions de marché serrées, particulièrement si la demande locative continue de s’améliorer. Cette modération de l’activité de construction laisse entrevoir une atténuation du risque de surabondance de l’offre dans plusieurs marchés industriels canadiens.