Rapport sur le marché industriel canadien

Le marché industriel canadien offre aux locataires davantage de choix et des options de meilleure qualité depuis deux ans, à la suite d’une vague de nouvelles constructions amorcée en 2022. Les locataires manifestent un intérêt marqué pour les actifs de qualité et les grands occupants privilégient des installations plus récentes avec des hauteurs libres élevées. Cette tendance accentue la pression sur les produits moins récents ainsi que sur les actifs de catégories B et C. La demande pour des espaces d’entrepôt à petites baies demeure forte, mais l’offre est limitée et se trouve souvent dans des immeubles plus anciens présentant des contraintes fonctionnelles. À l’inverse, les espaces à grandes baies offrent davantage d’options grâce aux livraisons récentes.

Le taux d’inoccupation a atteint un sommet dans la plupart des marchés, sauf dans les secteurs où l’activité locative à grande échelle est soutenue et l’absorption stable, comme à Vancouver, Calgary et Edmonton. Avec le ralentissement des constructions spéculatives, les espaces existants de qualité supérieure et les projets sur mesure seront davantage en demande

Les taux de location sont passés d'une croissance agressive à un environnement plus équilibré. Si les loyers demandés pour les nouveaux produits restent au sommet du marché, les transactions négociées se concluent souvent à des prix inférieurs de 10 à 15 %, soutenues par des incitatifs plus généreux pour finaliser les transactions. Les propriétaires se montrent de plus en plus coopératifs et réalistes dans leurs attentes en matière de prix, et ouverts à des renouvellements anticipés afin de sécuriser des engagements à long terme de locataires de qualité. Les faibles taux de prélocations et l'augmentation de l'offre tempèrent la pression à la hausse.

Alors que les occupants réévaluent leurs besoins en superficies, la disponibilité en sous-location a augmenté au point d’offrir aux locataires plus d’options. Cette tendance crée une occasion stratégique de louer des installations modernes et de qualité supérieure à des conditions compétitives. Parallèlement, les propriétaires privilégient désormais la stabilité de l’occupation plutôt qu’une tarification agressive, ce qui marque une approche davantage axée sur la collaboration et la flexibilité. Ce virage illustre une dynamique misant sur la préservation de valeur et des modèles d’ententes plus créatifs

Les projets de développement industriel ont ralenti, les promoteurs adoptant une approche prudente face aux difficultés de financement et à l'incertitude économique. Les constructions spéculatives ont diminué, tandis que les projets de conception-construction dominent l’activité, reflétant une stratégie ciblant les besoins spécifiques des locataires. Les ventes de terrains ont ralenti en raison des coûts d'emprunt élevés et de la prudence des investisseurs, mais les fondamentaux à long terme restent solides. D’ailleurs, l'immobilier industriel continue de dominer l’activité d’investissement au Canada, accaparant 33 % du volume total des ventes au début de 2025 et 39 %en moyenne depuis 2020. L’appétit des investisseurs se bute toutefois aux attentes élevées des vendeurs. Les programmes fédéraux, dont le Fonds de réponse stratégique de 5 milliards de dollars et la nouvelle mesure de passation en charge immédiate pour les bâtiments de fabrication adoptée dans le budget fédéral du 4 novembre, devraient stimuler la construction. Ces mesures, et d’autres dispositions du budget (voir analyse ici), pourraient positionner le secteur pour une croissance à long terme malgré les contraintes de développement à court terme