De 2020 au début de 2025, les investisseurs et les prêteurs ont largement délaissé le marché des immeubles de bureaux, qui n’a représenté que 17 % du volume total des transactions. Cette contraction témoigne d’une profonde désorganisation du marché, déclenchée par la pandémie et alimentée par une incertitude persistante quant à l’utilisation des espaces de bureaux. À titre de comparaison, au cours de la même période, près des deux tiers de l’activité d’investissement dans l’immobilier commercial canadien ont été consacrés, aux secteurs industriel (38 %) et multirésidentiel (27 %).
La hausse des taux d’inoccupation, l’opacité des valeurs et l’incertitude sur l’avenir de la demande ont incité de nombreux acteurs institutionnels à demeurer en retrait.
Mais cette dynamique commence à changer.
Au premier trimestre de 2026, les transactions de bureaux ont représenté 19 % du volume total des ventes, en progression par rapport à la période de 2020 à 2025, mais inférieure au niveau de 26 % observé durant le cycle de 2014 à 2019. Cette légère hausse masque toutefois un changement structurel important depuis un an, caractérisé par une concentration des transactions sur des actifs de qualité. Ce focus sur la qualité constitue un facteur de différenciation par rapport aux cycles immobiliers précédents.
Volume des ventes, six principaux marchés immobiliers canadienS
Vancouver, Edmonton, Calgary, Toronto, Ottawa, Montréal
La pandémie a provoqué un choc structurel sur la demande de bureaux, sous l’effet de l’adoption rapide et à grande échelle du télétravail. Les gains de productivité perçus pendant les périodes de confinement ont incité de nombreuses organisations à formaliser des modèles de travail hybrides en 2021 et 2022. Cette évolution s’est traduite par une réduction des superficies occupées, une hausse marquée des disponibilités en sous-location et des taux d’inoccupation atteignant des niveaux jamais vus dans tous les principaux marchés. La remontée des taux d’intérêt entre 2022 et 2024 est venue accentuer ces pressions. L’activité transactionnelle a ralenti au point de brouiller les repères de prix et de rendre les critères de souscription de plus en plus hypothétiques. Les acheteurs opportunistes ont compté parmi les rares joueurs actifs, mettant la main sur des propriétés bien en deçà de leur coût de remplacement, parfois à peine au-dessus de la valeur du terrain. De telles transactions échappent aux indicateurs de valeurs traditionnels, comme les taux d’actualisation.
En 2025, les principaux indicateurs de performance du marché locatif ont commencé à se stabiliser.
L’absorption s’est contenue pour la première fois depuis 2020, tandis que la migration vers des immeubles de meilleure qualité s’est accélérée. Les immeubles de catégorie supérieure des grands centres-villes affichent désormais des taux d’inoccupation moyens avoisinant 6 %, soutenus par une amélioration de l’activité de location et une offre limitée d’options comparables. Ces facteurs, conjugués à un assouplissement des conditions de financement, ont contribué à rétablir un regain de confiance chez les investisseurs envers le marché des immeubles de bureaux.
ABSORPTION TOTALE NETTE ET NOUVEL INVENTAIRE DANS LES SIX GRANDS MARCHÉS DU CANADA
Vancouver, Edmonton, Calgary, Toronto, Ottawa, Montréal
À l’échelle du pays, l’absorption nette au T1 2026 s’est inscrite en territoire positif, Toronto se démarquant avec un gain de plus de deux millions de pieds carrés. Calgary est également revenue en terrain positif, malgré un ralentissement de la demande résultant des fusions dans le secteur pétrolier et gazier. Ottawa constitue l’exception, affichant encore une absorption nette négative, attribuable en grande partie au retrait du gouvernement fédéral de 226 000 pieds carrés au 1550, avenue Carling et au 59, promenade Camelot. Ces récentes tendances d’absorption, menées par la demande pour des actifs de prestige et des bureaux de catégorie A remis à niveau, illustrent clairement l’élan du retour au bureau. Les investisseurs en ont pris note et réagissent avec une activité renouvelée.
ABSORPTION NETTE PAR MARCHÉ AU PREMIER TRIMESTRE DE 2026
Si la reprise actuelle du marché des bureaux reprend certaines caractéristiques des cycles passés, plusieurs changements structurels font une nette différence cette fois-ci :
1. Polarisation selon la qualité de l’actif
La reprise actuelle du marché des bureaux se caractérise par une polarisation marquée et persistante de la qualité des actifs. Après plusieurs années de travail hybride, le lien entre la qualité des lieux de travail, l’engagement des employés et la productivité est désormais largement reconnu par les employeurs. Les espaces de bureaux ne sont plus considérés comme des lieux interchangeables et anonymes, mais comme des leviers stratégiques pour attirer et retenir les talents. Dans ce contexte, la demande s’est fortement concentrée sur les meilleurs immeubles offrant un design contemporain, des services distinctifs et un emplacement de choix, tandis que les actifs non rénovés ou moins bien situés continuent de sous-performer.
Cette bifurcation devrait perdurer, accentuant l’écart entre les différentes catégories d’actifs en termes d’activité de location et d’intérêt des investisseurs. Les coûts de construction élevés accentuent cette dynamique et mettent sous pression les propriétaires d’immeubles plus anciens, qui doivent engager des sommes importantes pour demeurer concurrentiels face aux actifs triple-A et immeubles de catégorie A récemment repositionnés.
Taux d’inoccupation directe moyen des centres-villes, par catégorie d’immeubleS
Vancouver, Edmonton, Calgary, Toronto, Ottawa, Montréal
Le taux d’inoccupation directe des immeubles de catégorie prestige des principaux centres-villes canadiens se resserre. Les taux d’inoccupation élevés pour l’ensemble du marché masquent la rareté de locaux disponibles dans les tours de qualité supérieure.
Bien que l’inoccupation à Vancouver soit historiquement plus faible qu’ailleurs, l’importante vague de nouvelles livraisons entre 2021 et 2025 a entraîné une hausse du taux de vacance. Néanmoins, comme dans les autres grands marchés, l’inoccupation directe des actifs les plus prestigieux demeure nettement inférieure à la moyenne de 12,2 % observée pour l’ensemble des catégories au centre-ville, et tend à diminuer à mesure que cette nouvelle offre est absorbée.
TAUX D’INOCCUPATION DIRECTE DES ACTIFS DE PRESTIGE AU CENTRE-VILLE AU PREMIER TRIMESTRE DE 2026
2. Hausse des coûts de construction et pression sur le capital
Les attentes élevées des locataires se traduisent par des aménagements de bureaux de plus en plus raffinés et coûteux, exerçant une pression sur le capital. L’inflation des coûts de construction et les normes de design plus élevées ont entraîné une hausse des allocations pour améliorations locatives, surtout chez les grands occupants pour qui les aménagements font partie intégrante de leur stratégie de retour au bureau. Si ces allocations sont calculées dans les loyers, tous les propriétaires n’ont pas les moyens de financer de tels investissements sur la durée d’un bail.
Cette contrainte se reflète aussi sur le marché de l’investissement. La hausse des dépenses en capital freine la demande pour des immeubles plus anciens ou sous-capitalisés. Le risque accru pour les acheteurs d’assumer les coûts — prévus ou non — dès les premières années de détention contribue à élargir l’écart entre les attentes des vendeurs et celles des acheteurs, surtout si les prix demandés reposent sur un revenu stabilisé.
Cette dynamique accentue la polarisation selon la qualité des actifs : les propriétaires bien capitalisés sont en position plus concurrentielle face à la demande, alors que les actifs sous-capitalisés font face à une plus grande pression, tant sur le plan locatif que sur le plan de la valorisation.
Le marché subit encore la forte inflation des coûts de construction observée durant la pandémie.
L’Indice des prix de la construction de bâtiments (IPCB) pour les immeubles de bureaux au Canada illustre clairement ce choc entre 2021 et 2023, alors que l’inflation annuelle a atteint un sommet de 12 %. Bien que ce rythme se soit modéré autour de 3 %, les coûts augmentent tout de même, s’ajoutant à la hausse observée durant la pandémie.
À titre indicatif, l’équipe ontarienne de gestion de projet Avison Young estime que les coûts de construction des éléments de base pour l’aménagement de bureaux peuvent varier de 115 $ par pied carré pour un local de qualité standard à 275 $ par pied carré pour un local haut de gamme. En ajoutant les honoraires professionnels, les coûts de sécurité, de l’ameublement, des TI, de l’affichage et des imprévus, cette fourchette passe de 190 à 450 $ le pied carré.
DES AMÉNAGEMENTS PLUS MODERNES… ET PLUS COÛTEUX
Vancouver, Edmonton, Calgary, Toronto, Ottawa, Montréal
Les enveloppes d'améliorations locatives ont été standardisées sur une durée de bail de 10 ans
3. Des paramètres de loyers axés sur la flexibilité
Pendant que les conditions du marché se stabilisent, les loyers demandés amorcent un retour à l’équilibre après plusieurs années de volatilité et de conditions favorisant les locataires. Les occupants reviennent sur le marché pour combler des besoins en locaux additionnels dans un contexte où les options de meilleure qualité sont moins abondantes. Dans ce contexte, les propriétaires d’immeubles de calibre supérieur, ou rénovés aux standards d’aujourd’hui, regagnent un pouvoir de négociation. Les négociations de mois gratuits sont d’ailleurs en recul, se comparant aux périodes de gratuité prépandémiques.
Parallèlement, la durée moyenne des baux s’est progressivement allongée. Après avoir atteint un creux de 60 mois entre 2020 et 2022, la durée moyenne des baux a augmenté à 64 mois aujourd’hui, comparativement à 70 mois avant la pandémie. Ces durées relativement plus courtes traduisent un nouveau cadre de référence, tant pour les occupants que pour les propriétaires, marqué par une incertitude accrue quant aux transformations structurelles susceptibles d’influencer le marché du travail et les stratégies d’occupation. La pandémie fut un exemple d’un tel changement et maintenant, les regards se tournent vers l’IA et ses effets encore inconnus. Face à cette réalité, les locataires ont tendance à privilégier des engagements plus flexibles. La flexibilité recherchée par les locataires se manifeste également dans les choix d’aménagement. La demande se porte davantage sur des espaces clés en main ou presque, nécessitant peu d’investissements initiaux dans un contexte de coûts de construction élevés, ainsi que sur des environnements modernes et adaptables, capables de soutenir des modes de travail évolutifs.
La durée moyenne des baux a augmentÉ
Vancouver, Edmonton, Calgary, Toronto, Ottawa, Montréal
4. Contraction de l’offre
Une autre différence structurelle du prochain cycle d’investissement sur le marché de bureaux réside dans la contraction de l’offre, attribuable aux conversions et aux démolitions. La hausse des attentes des locataires, combinée à des besoins en capital plus élevés, a rendu une part croissante des immeubles de catégorie B et C économiquement non concurrentiels. Pour de nombreux actifs — en particulier les immeubles de plus petite taille construits avant 1980 — les coûts de repositionnement excèdent désormais la viabilité de maintenir l’usage de bureaux, faisant de la conversion ou de la démolition l’issue la plus rationnelle. Ces transformations retranchent de façon permanente, et non cyclique, des superficies locatives excédentaires, à un moment où les nouveaux développements sont rarissimes, avec comme résultat une décroissance de l’inventaire, un phénomène nouveau. Cette dynamique de recul net de l’offre resserre les conditions de location. On observe toutefois des différences régionales. Calgary se distingue à l’échelle canadienne par le nombre de conversions de bureaux réalisées et en cours, suivie d’Ottawa et de Montréal. À Toronto, les projets de conversion demeurent pour l’instant spéculatifs et s’inscrivent dans des stratégies de densification de site. Bien qu’une douzaine d’immeubles de bureaux soient identifiés en vue d’un redéveloppement vers d’autres usages, le calendrier de mise en œuvre de ces projets reste incertain.
Si les bouleversements des dernières années ont refaçonné le secteur des bureaux, le marché semble avoir franchi un autre point d’inflexion, ouvrant la voie à de nouvelles opportunités et à un recentrage sur les actifs les mieux positionnés pour l’avenir.
Comment ces tendances se traduisent-elles sur le marché de l’investissement de bureaux au Canada? Où en sont les dynamiques des prix et les volumes de transactions?
Ces questions seront au cœur du prochain article de notre série sur l’investissement : Le retour sélectif du capital sur le marché canadien des bureaux.
Abonnez-vous pour en être informé dès sa publication.
Plus de questions? Nous pouvons vous aider.
Canada
Colombie britannique
-
Carey Buntain
Principal
Vancouver
Marchés des capitaux, Investissements, Terrains, Multirésidentiel
Contact
Alberta
Alberta
Ontario
-
Jonathan Yuan
Vice-président, courtier immobilier
Toronto
Marchés des capitaux, Investissements
Contact
Ontario
-
Graeme Webster
Broker, Principal
Ottawa
Marchés des capitaux, Services aux occupants, Ventes d'investissement
Contact
Québec
-
Mark Sinnett
Associé, Vice-président exécutif, Leader des Marchés des Capitaux, Québec, Courtier immobilier
Montréal
Marchés des capitaux
Contact
Lire plus d'articles
