Canada : Horizon | Second semestre
Le marché immobilier commercial canadien navigue au fil de 2025 avec un mélange de résilience et de recalibrage stratégique. Afin de mieux comprendre l’état de l’immobilier après six mois, nous avons interrogé plus de 150 professionnels Avison Young partout au Canada. Le constat est que dans les grands centres urbains, le secteur de l’immobilier commercial s’adapte à de nouvelles réalités.
Le premier semestre de l’année a apporté une vague d’incertitude, suscitée par les changements politiques et les pressions macroéconomiques. Toutefois, à l’aube du second semestre, les esprits sont en mode « opportunité » partout au pays.
Source: Avison Young Market Intelligence
Investisseurs et occupants s’affairent à recalibrer leurs stratégies face aux changements de schémas de la demande, aux ajustements à la chaîne d’approvisionnement et aux changements de comportements du milieu de travail.
Loyers demandés
Le secteur du commerce de détail connaît un regain inattendu alors que la confiance des consommateurs se stabilise et que l’activité locative s’accélère. Les bureaux, vus comme le secteur vulnérable ces dernières années, montrent des signes de transformation, avec le repositionnement d’actifs et la migration vers la qualité qui continuent de faire effet. Pendant ce temps, le secteur multirésidentiel est toujours maintenu par les tendances démographiques et la demande soutenue.
PPendant que les conditions du marché industriel restent favorables, plus de la moitié de nos experts s’attendent à quelques reculs en raison des négociations de droits de douane, alors que d’autres prévoient de la stabilité, selon le marché. Cela diffère de façon notable comparativement aux prévisions de nos experts américains.
Répondants canadiens
Répondants américains
Les professionnels de la gestion de projet d’Avison Young sont unanimes : la construction devrait demeurer stable ou augmenter partout au Canada au second semestre de 2025. Le secteur industriel devrait attirer le plus d’attention, suivi par les bureaux et l’usage spécifique (comme les centres de distribution du dernier kilomètre et les centres de données). La hausse des coûts et l’incertitude sur les tarifs douaniers pourraient être la principale raison d’appuyer sur pause pour les promoteurs, avec des risques généraux et une faisabilité qui affectent aussi la progression.
Selon Arlene Dedier, associée, directrice générale et responsable canadienne, services de gestion de projet chez Avison Young, « si les tarifs douaniers posent présentement un réel défi géopolitique, nous prévoyons que les ententes commerciales internationales seront résolues et, idéalement, tout défi de construction peut être atténué après ces résolutions mondiales. La question sur toutes les lèvres, c’est combien de temps il faudra pour résoudre ces préoccupations tarifaires ? »
Pour la suite, le second semestre de 2025 devrait apporter plus de clarté et de confiance. Les investisseurs deviennent plus sélectifs, mais aussi plus actifs, surtout dans les marchés qui permettent valeur et potentiel de croissance à long terme. Avec l’avancée des projets d’infrastructure, l’évolution des environnements politiques et les tendances démographiques qui continuent de stimuler la demande, le marché immobilier canadien devrait connaître une période de croissance et d’adaptation dynamique et importante stratégiquement.
Le marché immobilier commercial de Vancouver entreprend le second semestre de 2025 avec une confiance et une résilience renouvelées. Malgré l’incertitude mondiale en cours et les difficultés macroéconomiques, la ville suit son propre cours, soutenue par de solides éléments fondamentaux, un milieu d’approvisionnement limité et une culture d’affaires qui a adopté le retour au bureau plus assidûment que les autres marchés canadiens.
Le secteur des bureaux est particulièrement robuste. Non seulement les locataires sont-ils actifs, mais ils prennent des décisions de location longtemps avant leurs expirations, démontrant une confiance à long terme. Les actifs de bureaux haut de gamme se louent rapidement et dans certains cas, les loyers augmentent. Sans grands projets de développement de bureaux en vue et avec les contraintes géographiques de Vancouver qui limitent l’expansion, l’inventaire disponible se raréfie dans la catégorie A et les actifs de prestige. Cela dresse la table pour un marché favorable aux bailleurs dans ces catégories.
Curieusement, ce regain se produit sans rebond complet du secteur des technologies, qui était un grand moteur de la demande de bureaux. Si la location par le secteur technologique et l’activité du capital de risque revenaient, les taux de disponibilité baisseraient pour atteindre les niveaux prépandémiques. Les promoteurs restent à l’affût, certains projets requérant des loyers de l’ordre de 70 $ par pied carré pour en justifier la construction. Le développement spéculatif demeure rare, mais l’intérêt pour la prélocation pourrait se remettre en marche.
Le marché industriel brosse un portrait plus mitigé. Les grands locataires, qui cherchent des locaux de 100 000 pieds carrés ou plus, sont actifs et se préparent. Quant aux utilisateurs de petites et moyennes superficies, ils demeurent prudents, affectés par les discussions tarifaires et l’instabilité économique générale. Or, le secteur demeure robuste, avec des loyers élevés comparativement aux normes historiques et un marché en bonne santé.
L’activité en investissement reprend progressivement. Les centres commerciaux avec épicier affichent des performances exceptionnelles et suscitent l’intérêt des investisseurs. L’investissement dans les bureaux prend aussi de la vigueur, avec plusieurs soumissions pour certains actifs. Le multirésidentiel a connu des difficultés, mais le secteur devrait se rétablir avec la stabilisation de l’immigration et la demande croissante pour le logement.
La culture d’affaires singulière de Vancouver, dominée par l’entreprise privée et les petits employeurs, a favorisé un retour au bureau plus rapide, renforçant la vivacité du centre-ville. Avec une offre restreinte, une forte activité des locataires et la confiance des investisseurs en hausse, Vancouver est prête pour une croissance soutenue pour le reste de 2025.
Le marché immobilier commercial d’Edmonton subit une grande transformation cette année, alimentée par une croissance démographique record et une hausse de l’intérêt des investisseurs. Puisque l’Alberta continue de dominer le pays en termes de migration interprovinciale, Edmonton reçoit un afflux de nouveaux résidents, ce qui stimule la demande dans diverses catégories d’actifs, surtout pour le logement et l’immobilier industriel.
Les promoteurs résidentiels acquièrent des terrains en vue de futurs besoins de logements, alors que les promoteurs industriels s’activent pour remédier à une pénurie de locaux disponibles. Le secteur industriel, surtout les entrepôts à petits rayonnages, demeurent une pierre angulaire de l’attrait d’Edmonton. Les investisseurs, qu’il s’agisse de petits bureaux familiaux ou d’institutions nationales, ciblent les actifs industriels, attirés par les prix raisonnables de la ville et son potentiel de croissance à long terme.
Les actifs multirésidentiels sont aussi en forte demande, ayant les plus faibles taux de capitalisation, toutes catégories d’actifs confondues. Malgré les évaluations élevées, la confiance des investisseurs demeure forte, soutenue par la demande locative et la nouvelle offre limitée. La croissance démographique continue d’étayer la résilience de ce secteur, en faisant un bon choix pour le déploiement de capital.
Les locaux commerciaux d’Edmonton ont dépassé les attentes. Malgré des prévisions de ralentissement postpandémique, le secteur est demeuré stable et prend même de l’expansion. La croissance locative est stable et de nouveaux développements sont en cours, renforçant le rôle des locaux commerciaux comme élément fiable dans le paysage commercial de la ville.
Le marché des bureaux, cependant, pose un défi. Les taux de disponibilités sont élevés à environ 17 % dans toute la ville, avec une absorption limitée et aucune conversion majeure vers le résidentiel. Contrairement à Calgary, Edmonton manque d’incitatifs gouvernementaux pour soutenir la réutilisation adaptée, laissant un surplus de locaux de bureaux sous-utilisés. Si cela crée des occasions pour les locataires de négocier des conditions favorables, c’est plutôt une difficulté à gérer pour les bailleurs et investisseurs.
Un point positif pour le centre-ville d’Edmonton est la croissance du secteur de l’éducation. Avec deux grandes institutions postsecondaires et une population étudiante qui devrait s’accroître de façon importante d’ici 2030, le cœur du centre-ville devient plus dynamique, accueillant possiblement de futurs développements résidentiels et commerciaux.
Avec l’intérêt croissant des investisseurs hors de l’Alberta et une élection municipale imminente qui apportera de la certitude à l’échelle locale, Edmonton devrait connaître un second semestre de 2025 plus fort.
Le marché immobilier commercial de Calgary entreprend le second semestre avec une énergie renouvelée après un début d’année axé sur la prudence. Les premiers mois furent marqués par l’incertitude politique liée à l’élection fédérale et un ralentissement notable de l’activité de février à avril. Toutefois, la confiance revient et l’afflux de transactions reprend dans toutes les catégories d’actifs, démontrant plus d’optimisme pour le reste de l’année.
La croissance démographique demeure un moteur essentiel du dynamisme de Calgary. La ville continue d’attirer des résidents de partout au Canada, tentés par son accessibilité et ses opportunités économiques. Cette mouvance nourrit la demande dans les secteurs multirésidentiel et industriel. Bien que les loyers du multirésidentiel aient augmenté ces dernières années, la vitesse de croissance s’est atténuée au début de 2025 en raison d’une nouvelle vague d’unités entrées sur le marché. Malgré cela, l’intérêt des investisseurs demeure élevé, tout comme la confiance envers les éléments fondamentaux du secteur à long terme alors que le nouvel inventaire est progressivement absorbé.
Le marché industriel de Calgary reste stable. Les taux de disponibilité sont équilibrés, permettant une flexibilité pour les locataires, tout en maintenant la confiance des bailleurs. Si la construction s’est ralentie à la fin de 2024, les éléments fondamentaux du secteur demeurent forts et l’appétit des investisseur se maintient.
Les locaux commerciaux, autrefois à l’ombre des autres catégories d’actifs, connaissent une renaissance. Alors que la reprise postpandémique se poursuit, les détaillants nationaux et locaux sont florissants et l’activité locative est en hausse. Les investisseurs et prêteurs reconnaissent à nouveau la valeur des actifs commerciaux dans le paysage évolutif de Calgary.
Le secteur de bureaux, qui fait encore face à des défis, subit une transformation. Calgary est le champion national des conversions de bureaux en résidences, appuyées par un programme municipal anticipatif qui incite la réutilisation adaptée. Cette initiative a suscité l’intérêt des promoteurs, menant à plusieurs projets déjà complétés et d’autres en cours. Bien que l’économie de la conversion demeure complexe, la collaboration public-privé rend ces projets viables.
L’environnement favorable aux affaires de Calgary et les procédures d’autorisation simplifiées attirent du capital de partout au Canada. Avec un coût d’entrée relativement faible et de la place pour la croissance locative, la ville devient une destination des plus attrayantes pour les investisseurs cherchant des rendements et des opportunités à long terme.
Le marché de bureaux, surtout au centre-ville, montre quelques signes de reprise. Les grands employeurs affinent leurs stratégies de retour au bureau et les engagements de location sur de plus longues durées regagnent en popularité. La migration vers la qualité demeure un thème majeur, les locataires priorisant les immeubles haut de gamme avec multiples services afin d’attirer et retenir les talents. Cependant, la hausse des coûts de construction et des incitatifs à la location rend les relocalisations plus dispendieuses, même si les entreprises cherchent à améliorer leur milieu de travail. Les locataires maintiennent la pression sur les bailleurs pour des améliorations locatives plus élevées en échange de plus longues durées de location.
Malgré ces pressions, les locataires ont une volonté croissante de s’engager pour plus longtemps. Les modèles de travail hybride s’affinent et les entreprises estiment plus précisément leurs besoins d’espace et prennent des décision immobilières plus astucieuses.
Du côté des investissements, Toronto observe une hausse des achats opportuns, surtout dans le segment du milieu de gamme. Si les grandes transactions institutionnelles ont ralenti en raison de la volatilité des taux d’intérêt, les investisseurs expérimentés acquièrent des actifs de qualité à des prix réduits. Les ventes de séquestre deviennent plus communes, créant des possibilités pour ceux qui ont du capital et une vision à long terme.
En 2025, le marché immobilier commercial de Toronto est en période de recalibrage, marquée par la prudence et des adaptations stratégiques. Le premier semestre était marqué par l’incertitude, ce qui a affecté les comportements en location et les décisions d’investissement. Pendant que les transactions sont encore en cours, bon nombre d’entre elles se font restructurer. Les durées sont plus courtes, les attentes de rendement plus prudentes et les intervenants procèdent avec soin.
Dans le secteur industriel, l’activité demeure présente, mais plus mesurée. La location se poursuit en banlieue, bien que les locataires hésitent davantage à s’engager à long terme sans intégration de flexibilité. Le défi majeur, c’est la rupture entre les attentes des bailleurs, souvent basées sur des projections faites avant le ralentissement, et les nouvelles réalités du marché. Cela se voir plus clairement dans les grands développements récents, où l’atteinte des loyers ciblés est devenue plus difficile, surtout sans locataires engagés sur les lieux.
Dans le secteur des bureaux, le marché des banlieues observe une activité sélective entraînée par la volonté d’être dans des immeubles haut de gamme. Les locataires s’affairent à réduire leurs frais généraux tout en améliorant la qualité de leur milieu de travail. Cela ouvre des possibilités pour les bailleurs qui souhaitent investir dans des mises à niveaux des locaux et dans des structures de transaction flexibles.
Au fil du second semestre, le marché de Toronto devrait gagner en clarté. Si de l’incertitude demeure, l’adaptabilité de la ville et la profondeur du capital semblent indiquer que les joueurs stratégiques parviendront à progresser.
Le marché immobilier commercial du Sud-ouest de l’Ontario parcourt 2025 de son pas stable et mesuré. Si elle n’attire pas l’attention nationale comme Toronto ou Vancouver, la région fait subtilement preuve de résilience et d’adaptabilité, surtout dans les secteurs des commerces de détail et des investissements. Le premier semestre de l’année a reflété une prudence économique générale, mais les éléments fondamentaux sous-jacents demeurent solides.
Pour le commerce de détail, le portrait est nuancé. Les ventes d’investissement ont fléchi en raison des changements de priorité des investisseurs et de l’incertitude macroéconomique. Cependant, la location de locaux commerciaux a augmenté légèrement, indiquant que les entreprises locales et les chaînes nationales trouvent encore pertinent de s’agrandir et de se repositionner dans la région. Cette divergence entre l’investissement et la location indique un marché qui demeure en bonne santé, même si le déploiement de capital devient plus sélectif.
Le marché des bureaux en banlieue montre aussi signe de vie. L’activité locative a augmenté légèrement, soutenue par des bailleurs proposant des incitatifs attrayants. La région ne comporte pas un aussi vaste inventaire de bureaux que les grands centres, mais les locataires y recherchent aussi de la valeur et de la flexibilité. Les bailleurs réagissent avec des conditions concurrentielles et la migration vers la qualité continue d’affecter les décisions de location.
L’un des développements à noter pour la région est la hausse des ventes de séquestre. Puisque certains propriétaires subissent des pressions financières, les actifs arrivent au marché à des prix réduits. Ce phénomène a créé de belles occasions pour les acheteurs opportunistes, surtout ceux habitués de naviguer les cycles de ralentissements économiques. Comme lors de la reprise après 2009, les investisseurs avisés se présentent pour acquérir des actifs de qualité à des évaluations favorables.
L’activité des marchés des capitaux demeure stable, surtout dans le segment milieu de gamme. Si le volume de grandes transactions institutionnelles est limité en raison de la fluctuation des taux d’intérêt, les investisseurs privés et les acheteurs locaux maintiennent les volumes de transaction à un bon niveau. Les immeubles de bureaux et de commerces de détail des banlieues sont le centre d’attention, proposant des flux monétaires stables et des profils de risques gérables.
Globalement, le Sud-ouest de l’Ontario est une force tranquille. Malgré des incertitudes nationales et mondiales, les éléments fondamentaux de la région sont intacts. Au fil de l’année, la région devrait continuer d’attirer les investisseurs et les occupants cherchant valeur, stabilité et opportunités à long terme en dehors des grands centres urbains canadiens.
Le marché immobilier commercial d’Ottawa progresse au fil de l’année avec stabilité et quelques dynamiques particulières qui le distinguent des autres villes canadiennes. Le premier semestre de l’année a été marqué par un optimisme prudent, avec des niveaux d’activité qui ont tenu bon et une hausse surprenante des transactions d’investissement, surtout dans le segment « milieu de gamme ».
Le secteur des bureaux continue de subir des vents contraires, en raison principalement de la lenteur des politiques de retour au bureau dans les services du gouvernement fédéral. Pendant que les locataires du secteur privé montrent plus d’engagement envers des baux à long terme, la réponse différée du secteur public a maintenu de faibles niveaux d’absorption. Cependant, un changement récent des dirigeants fédéraux devrait rehausser les investissement dans les infrastructures et créer un regain d’intérêt pour la revitalisation du centre-ville, des facteurs qui stimulent la demande de bureaux au cours des prochains mois.
Le marché industriel d’Ottawa, bien que plus petit que ceux des autres grandes villes, demeure stable et attrayant. Composé surtout d’immeubles à petits et moyens rayonnage, le secteur ne subit pas le déséquilibre offre-demande observé ailleurs. L’activité locative est constante et le manque de développement spéculatif a aidé à maintenir l’équilibre. Pour les investisseurs cherchant des rendements prévisibles, les actifs industriels d’Ottawa constituent une belle proposition de valeur.
Les espaces commerciaux performent bien aussi, grâce aux habitudes de consommation évolutives et à des locataires plus variés. Des commerces jeunes et variés entrent dans le marché, contribuant à la santé du milieu locatif. Il n’y a pas de grand excès d’inventaire et ce segment continue de bénéficier d’une demande stable des consommateurs et d’une économie locale résiliente.
La tendance la plus remarquable à Ottawa serait sans doute la force de son marché des investissements. Les volumes de transactions sont plus élevés que prévu, surtout dans les immeubles commerciaux et de bureaux de la banlieue. Les investisseurs sont attirés par les éléments fondamentaux stables de la ville, son profil de risque gérable et son potentiel de croissance à long terme. Cette activité est surtout frappante étant donné la grande incertitude économique, ce qui indique une confiance croissante en la résilience d’Ottawa.
Avec une économie stable portée par le gouvernement, des inventaires suffisants et une optique politique favorable, Ottawa devrait pouvoir maintenir une performance stable au second semestre de 2025.
Le marché immobilier commercial de Montréal progresse au fil de 2025 avec un optimisme prudent, façonné par un mélange d’incertitude mondiale et des développements d’infrastructures locales. Le premier semestre de l’année fut marqué par l’hésitation, en raison surtout des menaces tarifaires et de l‘instabilité géopolitique en général. Cependant, le second semestre montre des signes d’activité renouvelée, surtout dans les secteurs industriel et de bureaux.
La location de bureaux est encourageante, les entreprises réévaluant leurs besoins d’espace avec le retour des employés au bureau. Certaines d’entre elles qui ont réduit leur superficie pendant la pandémie prennent maintenant de l’expansion ou repensent leurs locaux pour soutenir des modèles de travail hybride. La migration vers la qualité demeure forte, avec des immeubles plus récents et mieux situés qui se louent plus rapidement que les vieux actifs, au centre-ville comme en banlieue. Les meilleurs immeubles de catégorie « A » sont revenus à des taux de disponibilité à un seul chiffre, alors que de nombreux immeubles B et C plus âgés sont en voie de redéveloppement ou de conversion.
Le lancement du Réseau Express Métropolitain (REM), le nouveau système léger sur rail de Montréal, est sans conteste un grand catalyseur pour la redynamisation du centre-ville et devrait avoir lieu avant la fin de l’année. Ce projet d’infrastructure devrait améliorer l’accès au quartier des affaires, accélérer les déplacements et améliorer l’attrait des locaux de bureaux du centre-ville.
Malgré ces signes encourageants, l’activité des marchés des capitaux dans le secteur des bureaux demeure mitigée. Les investisseurs institutionnels restent dans les marges, laissant la plupart des transactions à des acheteurs privés. La présence de locaux vacants fantômes, des locaux techniquement cités comme bureaux, mais destinés à être convertis, continuent de fausser les données d’occupation et contribuent à une impression d’excès d’inventaire.
Dans le secteur industriel, l’élan du début d’année s’est dissipé en fin de semestre en raison de l’incertitude liée aux droits de douane. Certaines entreprises ont mis leurs plans d’expansion sur pause, mais les scénarios catastrophes ne se sont pas concrétisés. Les grands utilisateurs reprennent leurs activités avec prudence et le marché semble se stabiliser.
Le paysage des investissements de Montréal se transforme, les investisseurs privés et locaux se présentant là d’où le capital institutionnel s’est retiré. Le secteur des locaux commerciaux demeure stable, soutenu par le comportement résilient des consommateurs et l’activité locative continue. Le désir grandissant pour des sources locales, favorisé par les soucis de chaînes d’approvisionnement et les valeurs changeantes, façonne aussi les décisions d’affaires.
Le point positif est le secteur multirésidentiel, qui bourdonne d’activité d’investissement. Le marché montréalais a de la profondeur et les loyers demeurent élevés.
Globalement, Montréal s’adapte à une nouvelle norme. Avec les améliorations aux infrastructures qui se profilent et un milieu de l’investissement plus agile, la ville devrait pouvoir naviguer le reste de 2025 avec une certaine confiance.
Vision d’avenir
En réfléchissant au début de l’année et arrivons au milieu de 2025, le marché immobilier commercial canadien fait preuve de résilience et d’adaptabilité dans tous ses grands centres urbains. Chaque ville connaît ses propres défis et ses propres possibilités, mais plusieurs constats communs émergent.
La croissance démographique continue de stimuler la demande, surtout dans des villes comme Calgary et Edmonton, qui profitent de la migration interprovinciale. Les secteurs multirésidentiels et industriels demeurent forts, appuyés par les tendances démographiques et la demande soutenue. Le commerce de détail fait un surprenant retour, avec la confiance des consommateurs qui se stabilise et l’activité locative qui reprend.
Le secteur des bureaux rencontre encore des difficultés, mais montre des signes e transformation. Les tendances de réutilisation adaptée et de migration vers la qualité progressent, avec des villes comme Calgary qui mènent le bal dans les conversions de bureaux en résidentiel. Vancouver se démarque pour sa structure de marché unique et son adoption culturelle du retour au bureau, ce qui alimente un rebond du secteur des bureaux plus rapide que prévu.
L’activité d’investissement reprend progressivement, avec un accent accru sur la valeur et le potentiel de croissance à long terme. Des villes comme Toronto et Vancouver observent une hausse des achats opportunistes, surtout dans le segment du milieu de gamme. Alors que les grandes transactions institutionnelles ont ralenti en raison de la fluctuation des taux d’intérêt, les investisseurs expérimentés sont là pour acquérir les actifs de qualité à des prix réduits. Ottawa et Montréal ont vu de l’activité soutenue dans le commerce de détail et le multirésidentiel.
Globalement, le marché immobilier commercial du Canada est en place pour une période de croissance et d’adaptation dynamique et stratégiquement importante. Avec des projets d’infrastructure qui avancent, des environnements politiques qui évoluent et des tendances démographiques qui continuent de stimuler la demande, le second semestre de 2025 devrait apporter clarté et confiance dans le marché.