Les conversions de bureaux ne sont pas une panacée. Elles fonctionnent là où les règles sont flexibles et où des incitatifs existent pour aider à aligner les chiffres, surtout depuis que le bassin d’immeubles admissibles a diminué et que les coûts ont augmenté.
Comment savoir si les sites conviennent parfaitement pour une conversion de bureaux ?
Un plein potentiel de conversion dépend de nombreux facteurs, mais la lumière, la disposition et l’emplacement sont ce qui compte le plus. Les vieux immeubles rectangulaires avec de petites à moyennes superficies d’étage et une faible profondeur conviennent le mieux pour des conversions en résidences, alors que l’accessibilité piétonnière, le stationnement et l’accès aux transports en commun ajoutent à l’attractivité.
Mais parfois, le meilleur identifiant se trouve simplement dans un montant d’argent : le rendement attendu de la propriété et ses effets sur un bilan financier.
Où les promoteurs trouvent-ils les meilleurs chances de succès ?
Les conversions les plus réussies se trouvent dans des villes qui se sont montrées favorables au développement, avec des procédures harmonieuses, des règlements propices et des incitatifs ciblés. Dans bien des cas, une plus vaste combinaison d’usages permet un parcours plus viable que des programmes axés uniquement sur les conversions bureaux-résidentiel.
À quoi cela ressemble-t-il, idéalement ?
Lisez davantage pour connaître les politiques, incitatifs et procédures qui appuient ces trois marchés de conversions de bureaux : Washington, D.C., Dallas (TX) et Calgary en Alberta.
De locaux vacants à espaces vivifiants : trois villes qui ont réussi
Les immeubles de catégories B et C constituent environ 30 % des disponibilités de bureaux à Washington
Valeurs des actifs
Depuis 2023, les immeubles s’échangent à environ 50 % sous leur prix précédent
La course vers la qualité expliquent de hauts taux de disponibilité pour les actifs de catégories B et C
Croissance démo.
Les déménagements d’entreprises nourrissent la croissance démographique et la demande de logements.
Le marché des bureaux ne s’est pas remis de la chute du pétrole de 2014-15, toujours avec des disponibilités élevées et de faibles prix des actifs.
Croissance démo.
Calgary (et l’Alberta en général) ont la population qui s’accroit le plus rapidement au Canada en raison d’une immigration venant des autres provinces.
DISPONIBILITÉ DES CATÉGORIES B ET C PAR MARCHÉ
Source: Avison Young Market Intelligence
De bureaux à d’autres usages: gel des taxes sur 15 ans
Plus de logements ds le comté de Montgomery :
Les changements au zonage et une réduction de taxe sur 20 ans avec des projets qui répondent aux exigences d’accessibilité
Politique de réutilisation adaptée (comté d’Arlington) :
Réduit les droits de 12 à 4-5 mois
Crédit de taxe historique au
Texas :
crédit de taxes sur 25 ans pour immeubles de 50 ans ou +
Financement progressif de taxes :
Finance le réaménagement de zones sous-performantes à l’aide de futurs revenus fiscaux
Projet de loi 840 du Sénat :
Octroie une flexibilité du zonage dans les corridors commerciaux, avec des restrictions limitées permises par les municipalités.
Programme d’incitatifs au développement du centre-ville de Calgary :
La ville propose 75 $ CA par pi2 et jusqu’à 15 M$ CA par conversion de bureaux. Les usages permis incluent le résidentiel, le co-living, les hôtels, écoles et centres d’art.
Un environnement régulateur permissif :
Au centre-ville, la plupart des immeubles ne nécessitent pas de permis de changement d’usage, ce qui favorise les économies de temps et de coûts. Les approbations obligatoires sont accélérées.
Une bonne partie de DC exige une révision du design, augmentant coûts et délais. Les lois sur la hauteur des immeubles limitent les immeubles commerciaux à 130 pieds.
Loi sur l’achat par les locataires :
Donne aux locataires le droit de premier achat, ralentit les ventes, mais une loi imminente pourrait exempter les nouveaux immeubles.
Primes sur le loyer en multirésidentiel :
Les coûts de construction étant assez uniformes à Washington, la faisabilité dépend des primes de loyer. Les sous-marchés comme le West End et Dupont génèrent les loyers plus élevés nécessaires pour atteindre les seuils de rendement, alors que les autres n’y arrivent pas.
Les villes de banlieue se cabrent face à la loi SB 840. Certaines s’affairent à bloquer les droits de conversion en multirésidentiel.
Boom des bureaux des années 1980 :
Une bonne partie de l’inventaire de bureaux de Dallas a 40 ans, est bâti avec de grandes superficies d’étage et un ratio de stationnement inadéquat.
Gratte-ciels du centre-ville :
Les projets à grande échelle de réutilisation adaptée, dont certains atteignent 1,5 M pi2, requièrent un financement complexe, divers crédits de taxes, prêts, obligations et octrois.
De nombreux bailleurs manquent d’expertise ou d’attrait envers les conversions, optant pour des mises à niveaux de bureaux plutôt que des incitatifs soutenus par le gouvernement.
Rentabilité :
Les conversions coûtent habituellement 75-80 % d’une nouvelle construction et s’effectuent plus rapidement.
Contraintes de services :
Les services peuvent être moins nombreux que dans des immeubles sur mesure, affectant la valeur et la commercialisation.
Projets complétés depuis 2020
2 446 498 pi2 convertis pour un nouvel usage.
Nombre de bureaux éligibles pour conversion en multirésidentiel
10 586 034 pi2 remplissent les critères de conversion de base, ayant été construits avant 1990 et ayant une superficie d’étage de moins de 30 000 pi2 avec une disponibilité de plus de 35 %.
Projets complétés depuis 2020
2 175 533 pi2 convertis pour un nouvel usage.
Nombre de bureaux éligibles pour conversion en multirésidentiel
12 724 670 pi2 remplissent les critères de conversion de base.
15 immeubles totalisant 2 M pi2 convertis en multirésidentiel ou en hôtel (14 % de l’inventaire de catégories B et C au centre-ville).
Nombre de bureaux éligibles pour conversion en multirésidentiel
1,8 M pi2 de plus sont envisagés pour une conversion
ACTIVITÉ DE CONVERSION PAR MARCHÉ
Source: Avison Young Market Intelligence
Depuis 2018, 2,4 M pi2 ont été convertis et 6,2 M pi2 sont en voie de l’être, pour un total de 5 % de l’inventaire de bureaux dans la ville.
Incluant Georgetown qui a permis le réaménagement de 31 % de son inventaire de bureaux prépandémique.
Économiques et sociaux :
Les conversions ont été un catalyseur pour faire du centre-ville de Washington un pôle aux multiples usages.
Les immeubles convertis s’échangent au même taux de capitalisation que les actifs multirésidentiels construits sur mesure.
Le retrait de locaux désuets de catégories B et C a aidé à alléger les disponibilités de bureaux alors que la concurrence pour des locaux de prestige stimule les mises à jour des actifs de catégorie B.
Removing outdated Class B/C space helped ease office vacancy, while competition for trophy
Économiques et sociaux :
Le centre-ville se parcoure de mieux en mieux à pied, est plus sécuritaire et mieux connecté.
Les promoteurs nationaux sont attirés par la forte performance du centre-ville, avec une occupation d’environ 90 % et des loyers de 2,25 $ à 4 $ / pi2 dans des logements convertis de luxe comme le Sinclair.
Alors que le secteur pétrolier et gazier continue de s’étrécir, les conversions et le manque de développement de nouveaux bureaux aident à rétablir un équilibre.
Économiques et sociaux :
Pour la première fois en 15 ans, le cœur de la ville subit un boom résidentiel. Le centre-ville, autrefois dépendant du pétrole et du gaz, se diversifie et se vivifie, avec de nouveaux logements, de nouvelles écoles et de nouveaux hôtels qui refaçonnent le secteur.
Depuis 2022, la valeur estimées des propriétés du centre-ville a augmenté de 1,8 G$
Joe French, v.-p., Groupe des marchés des capitaux
Susan Burks, v.-p. principale, Groupe des marchés des capitaux
Walsh Mannas, associé, Groupe des marchés des capitaux, Calgary
De la bureaucratie à l’approbation : le rôle des politiques gouvernementales dans l’aménagement de bureaux
Que ce soit par des réductions de taxes, des procédures d’approbation accélérées ou une flexibilité du zonage, les municipalités qui font preuve de volonté face aux promoteurs seront mieux placées pour aider leurs villes à transformer des bureaux en immeubles dynamiques.
Calgary, Dallas et Washington démontrent que diverses stratégies sont impératives réussir les projets de conversion. L’agencement des incitatifs aux réalités du marché peut rendre faisables des projets difficiles et attirer les promoteurs, prouvant l’efficacité de cet outil pour donner un nouveau souffle aux villes.
Donner un nouveau souffle au cœur d’une ville ? C’est là que l’immobilier peut aider à entraîner une véritable renaissance.
Collaborateurs aux articles
Arlene Dedier
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- Associée, vice-présidente exécutive, Gestion de projets - Canada
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- Gestion de projet
