Comment l’exploitation moderne réécrit les règles de l’industriel
Il y a vingt ans, les règles de l’immobilier industriel canadien étaient simples : trouver ou développer un immeuble bien situé à un bon prix, y emménager et commencer son exploitation. Les installations industrielles étaient souvent vues comme des boîtes sur un terrain, avec peu de variantes outre la superficie, la hauteur libre et le nombre de quais. C’était un milieu plutôt simple technologiquement.
Les choses ont changé.
Aujourd’hui, le secteur manufacturier canadien est plus avancé en termes de technologies. La montée du commerce électronique a changé les installations logistiques en pôles modernes, avec des immeubles automatisés requérant des atouts critiques comme une infrastructure complexe et une main-d’œuvre qualifiée. Ces installations nécessitent une très grande planification et de plus grands engagements en capitaux, menant à de plus longs cycles décisionnels.
Les locataires ont aussi à l’esprit la consommation énergétique ainsi que la rareté des terrains et les processus de sélection de site qui sont de plus en plus compliqués.
Qu’est-ce que les propriétaires devraient prioriser le plus désormais alors qu’ils s’affairent à moderniser les opérations industrielles ?
Voici quelques idées cueillies sur la chaîne de montage :
Bien comprendre la complexité de cette nouvelle ère et les besoins en ressources
Les immeubles industriels d’aujourd’hui ont des besoins très variés. Bon nombre d’entre eux sont conçus pour soutenir une exploitation comptant de grandes compétences et beaucoup d’énergie, tel que requis par les grands pôles de transport, les entrepôts frigorifiques, les centres de données et les sites manufacturiers de pointe.
Ces immeubles requièrent des systèmes d’énergie de forte capacité et une infrastructure numérique robuste pour alimenter la robotique et l’équipement de fine pointe. L’espace est optimisé pour des chaînes de production flexibles, une manutention physique rapide et de l’entreposage vertical, ce qui nécessite une infrastructure de plus en plus spécialisée.
Pendant ce temps, les centres de données continuent de s’agrandir et de se complexifier, exigeant beaucoup plus d’énergie que tout ce que nous pouvions imaginer il y a vingt ans. Ils traitent les données, mais aussi la sauvegarde de ces données. La pression sur le réseau actuel est sans précédent et de nouvelles sources d’énergie sont nécessaires pour répondre à notre appétit gargantuesque pour des biens et services numériques.
Le saviez-vous ?
Les entrepôts frigorifiques de 40, 80 et 90 pieds requièrent des systèmes de gicleurs et bassins de rétention très spécifiques.
Les locataires doivent donc se rappeler que les besoins d’hier diffèrent probablement de ceux d’aujourd’hui. Votre exploitation et vos infrastructures nécessitent un plan à jour et détaillé ainsi que des systèmes de soutien en place pour veiller à ce que tout fonctionne de façon optimale.
Être prêt à s’adapter et s’aligner aux attentes changeantes
Cette nouvelle ère foisonne de technologies et contextes évolutifs et de fluctuations du marché qui sont parfois impossible à prévoir très en avance.
Alors que les opérations et les locataires se modernisent, les actifs de haute performance, les propriétaires et les exploitants doivent prioriser la résilience en cherchant des espaces adaptables qui permettent l’efficacité et les stratégies « juste au cas ». Cela peut inclure de répondre à des besoins prévisionnels sur l’efficacité énergétique et la conformité ESG et le maintien en activité de projets sur mesure même dans un marché spéculatif au ralenti.
Et tandis que les terrains près des villes et des grandes artères se font plus rares, les occupants qui ne trouvent pas de locaux adéquats à louer doivent songer à leurs besoins potentiels au cas où ils seraient repoussés hors de grands centres afin d’exploiter des immeubles qui leur conviennent.
Veiller à ce que votre main-d’œuvre industrielle soit qualifiée, formée et prête pour ce qui suit
Le bon site n’est qu’une partie de l’équation. L’accès à des travailleurs qualifiés peut faire une grande différence. En choisissant leur emplacement, les locataires doivent tenir compte de la proximité des zones résidentielles et des noyaux de talent qui contiennent la main-d’œuvre unique dont ils ont besoin pour réussir.
Au Canada, où les nouvelles tendances industrielles comme les installations verticales n’ont pris de la vigueur que très récemment, une lacune notable des compétences s’est manifestée, surtout en comparaison à l’Europe, où de telles installations existent depuis plus de dix ans et la main-d’œuvre s’y est familiarisée.
Il est important de comprendre comment ce phénomène créera des lacunes de compétences. On pourra alors mettre en œuvre le plan idéal pour avoir un bon bassin de talents critiques pour combler chaque poste spécialisé.
Le saviez-vous ?
Pour exploiter un entrepôt frigorifique de 90 pieds de hauteur (ou toute installation industrielle moderne avec équipement spécialisé), il vous faut des travailleurs tout aussi spécialisés. L’automatisation n’a pas éliminé les emplois, elle les a rendus plus techniques et plus difficiles à combler en certains endroits.
La bonne nouvelle, c’est que le bassin de talents et l’accès aux données pour faire le meilleur choix de site pour vos besoins spécifiques aujourd’hui sont à leur summum. Cela demande un peu plus de réflexion stratégique, de planification et de recherche pour veiller à ce que votre site atteigne tous les objectifs pour vos besoins de main-d’œuvre.
Pensez-y :
Avison Young a récemment facilité la location d’un entrepôt de 750 000 pieds carrés au nom d’un détaillant de mode qui cherchait à aligner sa main-d’œuvre à la démographie de sa clientèle en termes d’âge et de genre. Leur personnel est féminin à 75 % et a moins de 30 ans pour la plupart (Un profil de main-d’œuvre industrielle très différent de ce que l’on voyait il y a 20 ans !)
Le profil démographique des employés était un moteur important pour la stratégie de site de cet occupant. Lors du choix de l’emplacement, il a tenu compte de la proximité des universités pour accéder à du personnel saisonnier pendant les pics de la rentrée et des fêtes. L’accès aux transports en commun, à des espaces verts et à des services tels que la cafétéria faisaient aussi partie des critères pour le site actuel, ce qui n’aurait pas été le cas il y a 20 ans.
Résultat ? Une opération sur mesure, conçue pour soutenir le véritable moteur derrière les opérations du détaillant en mode : les gens sur place.
Prévoir de plus longs cycles de prise de décision dans vos plans de développement
Avec des opérations modernes qui repensent les divers aspects de l’immobilier industriel, l’investissement en capital pour ces immeubles a aussi évolué. Le résultat : des cycles de prise de décision plus longs et plus complexes.
Alors que les enjeux financiers augmentent pour les locataires, le rôle du prestataire de services a aussi évolué de la simple présentation d’une liste d’immeubles disponibles à un rôle de conseiller stratégique.
Aujourd’hui, les représentants des locataires doivent surtout aider les locataires à identifier les facteurs essentiels pour une prise de décision stratégique, y compris l’accès à la main-d’œuvre et aux transports. Les bonnes installations ne sont pas qu’une question de local. Elles positionnent le locataire pour la compétitivité et la croissance.
Le saviez-vous ?
Imaginez un entrepôt frigorifique de 90 pieds de hauteur, avec du matériel spécialisé qui manie l’équipement et des gens qualifiés pour le faire fonctionner. C’est un énorme projet en capital, coûtant probablement de 3 000 $ par palette.
« En tant que fournisseur de services, il est essentiel de diriger ce processus de prise de décision. Dans mon travail de représentant du locataire, la partie immobilière est facile. Le plus dur, c’est de définir les besoins, de tous se mettre d’accord et ensuite de trouver le bon espace. »
Ben Sykes
associé, Investissement industriel
Mais l’objectif, après tout, ce n’est pas seulement de trouver un espace adéquat, mais bien l’espace idéal qui atteint les objectifs de votre prochain projet industriel.
C’est promis, dans les marchés d’aujourd’hui, le temps additionnel consacré à revisiter les besoins et les exigences, aligner les meilleurs talents et aligner les stratégies de résilience fera toute la différence à long terme, ouvrant une panoplie de possibilités.
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Collaborateurs aux articles
Arlene Dedier
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- Associée, vice-présidente exécutive, Gestion de projets - Canada
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- Gestion de projet
