Les locataires médicaux sont devenus des moteurs de valorisation pour les locaux commerciaux, associant soins de santé et aspect pratique tout en aidant les bailleurs à remplir leurs espaces, privilégiant les baux stables et à long terme.
Vous pouvez voir cette tendance en action dans les centres commerciaux d’Amérique du Nord :
- Les fournisseurs affiliés aux grands hôpitaux ont ouvert des cliniques dans les locaux autrefois occupés par des boutiques.
- One Medical d’Amazon laisse les patients programmer des rendez-vous pour le lendemain dans ces emplacements.
- Pendant ce temps, Tia et Kindbody proposent des soins de santé pour femmes et des soins primaires dans ces cliniques.
Pendant des années, les propriétaires ont refusé ce type de locataire, craignant que des patients malades éloignent les clients et diluent l’expérience de magasinage. Ensuite une tempête de facteurs a fait de ces cliniques les locataires les plus fiables en immobilier de détaillant. Parmi ceux-ci : la disponibilité dans les centres commerciaux, la population vieillissante, la rareté des locaux médicaux disponibles, les changements du marché et l’accès facile que veut le consommateur.
Les investisseurs ont compris que ces locataires s’engagent pour de plus longues durées, paient des loyers élevés et peuvent même rehausser le profil de crédit d’un centre commercial entier. Avison Young a aidé des clients à profiter de cette transition des immeubles de cliniques médicales vers des espaces commerciaux.
Qui sont ces locataires et qu’ont-ils à proposer ?
Voyons cela.
Types de locataires : distinguer les soins de santé des soins de bien-être
Les espaces commerciaux médicaux et de bien-être sont des catégories distinctes, chacune avec ses sous-catégories spécifiques.
Nous faisons ci-dessous la distinction entre ces deux types de locataires : qu’est-ce qui les distingue, quels types de propriétaires se placent sous ces catégories et les possibilités uniques qu’elles permettent pour les locaux disponibles.
Les commerces médicaux : votre médecin dans votre centre commercial
Les locataires de la catégorie du commerce médical sont des fournisseurs de services agréés et réglementés dans des espaces de détaillant.
Les commerces médicaux comprennent :
- Cliniques médicales d’urgence
- Cabinets distincts de fournisseurs de soins primaires
- Centres de dialyse
- Cabinets de dentistes et d’orthodontistes
- Groupes de radiologie
- Cliniques de physiothérapie
- Bureaux d’optométristes
- Et plus
L'opportunité : Les locataires médicaux investissent dans leurs locaux adaptés, signent pour longtemps et attirent une circulation pour d’autres locataires, les rendant fort intéressants pour les artères et centres commerciaux.
Le bien-être : pour une circulation piétonne agréable
Le « bien-être » comprend des services préventifs, non urgents et axés sur un mode de vie favorisant la santé, la longévité, la beauté et la forme physique.
Cela comprend :
- Spas et centres de soins cosmétiques
- Salons d’esthétique
- Chambres de cryogénie
- Saunas aux infrarouges
- Tests DEXA
- Fournisseurs de médecine orientale et alternative
- Petits centres de conditionnement physique
En résumé : Les exploitants en bien-être demandent habituellement des travaux d’aménagements moins importants que les centres de dialyse, par exemple, et certains s’engagent parfois à moins long terme. Ces entreprises apportent toutefois une bonne circulation piétonne à des centres haut de gamme et complètent bien la stratégie de location des investisseurs.
L’exception à la règle
Trove est un exploitant canadien en bien-être qui se concentre sur le soulagement du stress et la régulation du système nerveux, ciblant les citadins professionnels qui recherchent un équilibre. Le concept englobe le volet bien-être des commerces médicaux en raison de ses services axés sur le mode de vie plutôt que les soins médicaux. Il se distingue toutefois par ses importants travaux d’aménagement et ses baux à long terme comparé aux autres exploitants en bien-être. Ces engagements font de Trove un joueur stable à Toronto. Avison Young soutient les exploitants comme Trove en les aidant à trouver des emplacements stratégiques dans des marchés populeux, avec des ménages à hauts revenus et d’autres locataires de marques axées sur le bien-être.
Locaux sur ordonnance : les locataires médicaux aident l’immobilier commercial à prospérer
Puisque bon nombre de ces usagers ont besoin de 5 000 à 15 000 pieds carrés, ils sont excellents pour absorber ces locaux de taille moyenne délaissés par les commerçants typiques et les pharmacies qui ferment boutique. Et ils peuvent créer un effet de débordement qui stimule les ventes d’autres locataires. Quant aux fournisseurs de soin de santé, ils ont pignon sur de grandes rues, une meilleure reconnaissance de leur marque et le type d’accès auquel les patients s’attendent désormais.
De possibles effets secondaires
Ces coûts requièrent souvent des améliorations locatives aux frais du bailleur, rendant les longues durées de location essentielles pour justifier un tel investissement.
La suite : qui nourrit la croissance des locaux médicaux ?
Du côté du bien-être, les spas médicaux, la thérapie IV et la cryothérapie continuent de gagner du terrain dans les centres haut de gamme, ajoutant à la circulation et à l’attrait de la commercialisation.
Une population vieillissante, la montée des consultations à distance et l’évolution du commerce de détail présagent d’une plus forte intégration des soins de santé dans ce type d’actif immobilier.
Pour les investisseurs, le message est clair : les commerces médicaux ne servent plus seulement à remplir des locaux. Ils font partie d’une bonne stratégie de portefeuille.
La magie des commerces médicaux, façon AY
Chez Avison Young, nous utilisons des analyses de données en temps réel et des informations sur les marchés locaux pour aider les bailleurs de commerces à identifier les lacunes du marché et optimiser leur combinaison de locataires, pour un positionnement concurrentiel dans des marchés changeants. Nous les aidons aussi à prendre de meilleures décisions en placement de locataires, partageant nos connaissances au-delà des habituels comparables et données de location pour inclure des analyses détaillées sur les consommateurs et les sites.
Collaborateurs aux articles
Arlene Dedier
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- Associée, vice-présidente exécutive, Gestion de projets - Canada
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- Gestion de projet
