Les capitaux institutionnels de retour sur le marché des bureaux

Au rythme actuel, le volume des transactions sur le marché des bureaux dans les principaux marchés canadiens pour l’année 2026 pourrait dépasser de plus de 40 % les totaux annuels des deux années précédentes. Cette hausse marquée coïncide avec le regain d’activité chez les investisseurs institutionnels. En 2023, les capitaux institutionnels ne représentaient que 12 % des acquisitions d’immeubles d’une valeur de cinq millions de dollars et plus et d’une superficie excédant 75 000 pieds carrés. Au premier trimestre de 2026, cette proportion a bondi à 64 %.

Cette reprise de l’activité s’explique en grande partie par le réengagement des investisseurs institutionnels, stimulé notamment par certains fonds de pension. En toile de fond, les tendances d’investissement sont plus claires. Les investisseurs reconnaissent les ajustements de prix par rapport aux valeurs d’avant 2020, tout en manifestant une confiance renouvelée envers les conditions du marché locatif pour les actifs de meilleure qualité. Cette conjoncture est propice au recalibrage de portefeuille, incitant les joueurs institutionnels à disposer sélectivement de certains actifs de bureaux après une période prolongée de détention marquée par l’incertitude.

Ce recalibrage génère des occasions de mettre la main sur des actifs de bureaux de qualité institutionnelle dans un contexte où les conditions de location sur ce marché s’améliorent. Dès 2025, des acteurs institutionnels, notamment Oxford, BGO, DekaBank, Desjardins et KingSett, ont d’ailleurs complété de telles acquisitions. Des investisseurs privés et fortunes familiales bien capitalisés, tels que Pontagedea, ont aussi été actifs. Mais dans l’ensemble, la proportion de l’activité attribuable aux investisseurs privés, aux FPIs et aux occupants-propriétaires est en recul.

Le retour du capital institutionnel sur le marché des bureaux canadien est précurseur de la reprise de la demande pour les actifs de qualité et stabilisés. Dans un contexte où de tels immeubles suscitent un fort intérêt, et qu’aucun projet de nouvelle tour de bureaux d’envergure n’est prévu avant quelques années, la concurrence pour ce type de produits devrait s’intensifier. Les premiers à profiter de cette fenêtre pour acquérir des tours de bureaux de qualité institutionnelle seront les mieux positionnés pour profiter de la reprise anticipée de ce segment de marché. Les rendements courants devraient également progresser, à mesure que le marché locatif se resserre pour les actifs de catégories Triple-A et A rénovés, alors que le pouvoir de négociation de leurs propriétaires se raffermi.