Espace Montréal : L’Est de Montréal : la future coqueluche de l’immobilier commercial de la métropole

Par : Jean Laurin, Président et Directeur général, Avison Young Québec

Soutenu par l’éventuel REM de l’Est, de nombreux projets mixtes mobilisateurs et le dynamisme des entreprises et organisations locales qui souhaitent participer à l’émancipation de leur milieu de vie, l’Est de Montréal s’annonce comme le territoire le plus prometteur des dix prochaines années en immobilier commercial au sein de la métropole.

Pourquoi l’Est ? La Ville de Montréal et les paliers de gouvernement démontrent déjà de vives intentions de soutenir activement le développement de ce territoire urbain incluant 11 arrondissements qui s’étendent du pont Jacques-Cartier jusqu’à l’extrémité est de la pointe de l’Ile.

Il y a quatre ans, le Comité consultatif sur le développement économique du territoire de la Ville de Montréal accordait, lui aussi, un rang prioritaire à ce vaste territoire dans ses recommandations. Après tout, l’Est de l’Ile demeure la seule zone de la métropole qui dispose à la fois d’un actif stratégique majeur – le port de Montréal – ainsi que d’un accès immédiat au réseau autoroutier et ferroviaire.

La force du REM de l’Est

Cet important soutien de la part des acteurs politiques et économiques prend justement forme avec le déploiement du futur REM de l’Est. Dirigé par la Caisse de dépôt et placement du Québec, ce projet structurant est évalué à plus de 10 G$. Il s’agit, à ce jour, du plus important investissement en transport collectif jamais réalisé au Québec.

Soulignons que les investissements en transport en commun ont toujours constitué de grands leviers économiques pour les secteurs et les régions où ils ont été aménagés. Bien que de nombreuses discussions portent encore sur la façon d’intégrer le tracé dans le paysage urbain de l’Est de l’île, ce nouveau réseau sera constitué de 32 km de corridors déployés sur deux antennes (Marie-Victorin et Pointe-aux-Trembles) avec un tronçon commun. Cet aménagement prévoit 23 stations pour desservir l’ensemble du territoire.

En plus de doubler la superficie de l’actuel métro présent dans l’Est de Montréal, ce nouveau réseau permettra de soutenir un achalandage de 133 000 personnes par jour. Ce qui n’est pas banal. En fait, il contribuera de façon significative à mousser la connectivité entre les divers pôles d’affaires, d’emplois, de santé, d’éducation et de loisirs de ce territoire remplis de promesses. À lui seul, le tracé du REM de l’Est devrait même combler plus de 27 millions de pieds carrés actuellement vacants dans cette zone.

Trois projets immobiliers qui servent de levier

Le tracé du REM de l’Est s’invite d’ailleurs au cœur du secteur est de l’arrondissement Ville-Marie, tout près du pont Jacques-Cartier, où trois projets immobiliers mixtes projettent de revitaliser de façon magistrale cette zone aux airs industriels. À eux trois, ces mégaprojets représentent l’ajout de plus de 3,5 millions de pieds carrés de nouveaux espaces bureaux et commerciaux dans ce secteur. Sur le plan résidentiel, ils se traduiront par la construction de plus de 10 000 nouveaux logements et condos au cours des dix prochaines années. Ces nouveaux aménagements pourraient aisément faire doubler la population actuelle du District Sainte-Marie qui était de 23 555 habitants lors du dernier recensement en 2016.

Le Quartier des Lumières qui animera le site de l’ancienne et de la nouvelle Maison de Radio-Canada fait partie de ces trois nouveautés immobilières qui vont profiter à l’éveil de ce secteur. Notez que la Société d’État aurait pu très bien quitter cet endroit pour s’établir ailleurs à Montréal. Or, en poursuivant ses activités sur place dans un bâtiment plus moderne et plus approprié à ses nouveaux besoins, Radio-Canada partage son désir à vouloir participer, elle aussi, au développement de l’Est de Montréal.

Sous la gouverne du Groupe Mach, qui a fait l’acquisition des terrains de la Société d’État en 2016, ce nouveau quartier prévoit la construction de quatre millions de pieds carrés de bâtiments résidentiels, commerciaux et de bureaux. Les commerces et les bureaux occuperont d’ailleurs tout près de la moitié de la superficie bâtie de cette nouvelle zone urbaine. Confiée à Devimco, la construction des tours à condos (Auguste & Louis) -qui vont totaliser près de 2000 appartements- est déjà entamée. Des parcs urbains, des logements communautaires ainsi que la construction d’une nouvelle école figurent également dans les plans du Quartier des Lumières.

L’héritage Molson

Le réaménagement du site de la brasserie Molson, bordé par le fleuve Saint-Laurent, fait aussi partie de l’équation appelée à redorer ce secteur urbain. Acheté au montant de 126 M$ par le consortium formé de Sélection, Montoni et du Fonds de solidarité FTQ, ce terrain de six millions de pieds carrés deviendra éventuellement un milieu de vie composé de 4000 à 5000 logements. Les plans sont actuellement analysés par la Ville. En attendant, rappelons que ce projet mixte, qui prévoit le maintien du siège social de Molson, sera bonifié de plus de 1,2 million de pieds carrés pour des espaces bureaux et commerciaux. Les travaux d’une première phase devant être livrée en 2024 ont commencé en mars dernier.

De l’action aux pieds du pont

L’Esplanade Cartier, signée Prével, est le troisième projet immobilier à usages mixtes qui vient insuffler une nouvelle énergie dans ce secteur qui n’a pas vécu autant d’effervescence depuis la construction de la tour Radio-Canada au début des années 1970. Que ce promoteur immobilier, reconnu pour sa sensibilité et son respect envers les communautés qu’il dessert, jette son dévolu dans l’Est de la ville constitue un fort indice sur le potentiel immobilier que représente ce territoire pour les années à venir.

Ce vaste aménagement, qui prend forme aux pieds du pont Jacques-Cartier, comprendra près de 2000 logements répartis en six ilots, deux parcs, une place piétonne et le nouveau YMCA, dont la construction est prévue au cours de la 3e phase de développement. Ce projet, qui veut redonner à ses occupants un accès aux berges du fleuve Saint-Laurent, prévoit aussi la construction par le groupe TGTA de trois immeubles de bureaux. Ces derniers, dont les façades s’ouvriront sur la rue de Lorimier, totaliseront plus de 600 000 pieds carrés de superficie. Les travaux de construction du premier immeuble de 70 000 pieds carrés ont d’ailleurs déjà commencé à la fin de l’été dernier.

Tout comme l’a fait la Société de développement Angus en créant le Technopole Angus (le tout premier écoquartier à voir le jour au Québec) il y a 25 ans, ces trois grands projets forment de solides leviers qui inciteront d’autres promoteurs immobiliers à considérer ce secteur de la ville comme un territoire attrayant. Et à ce propos, il reste encore plusieurs autres terrains à proximité du pont Jacques-Cartier qui présentent un fort potentiel de valorisation.

Modernisation de l’Hôpital Maisonneuve-Rosemont

L’Hôpital Maisonneuve-Rosemont constitue, lui aussi, un acteur non négligeable dans le futur développement de l’Est de Montréal. En août dernier, le gouvernement du Québec a autorisé le projet de modernisation de l’établissement. Évalué à près de 2,5 G$, ce projet qui s’étalera sur dix ans verra probablement la reconstruction de plusieurs secteurs actuels de l’hôpital et son agrandissement. À terme, l’établissement sera doté de 720 lits.

Notez que cette orientation de la part de la direction de l’établissement de vouloir rester sur place a largement été influencée par l’arrivée de la future station du REM de l’Est (Hôpital Rosemont) qui sera dans le secteur de l’établissement. Ce nouvel accès de transport en commun facilitera les déplacements de la clientèle, dont 80 % proviennent de l’Est de Montréal. Elle sera aussi d’une grande utilité pour les quelque 5000 employés et 3000 étudiants qui fréquentent annuellement l’endroit. À ce propos, l’HMR est affilié aux facultés de médecine, de médecine dentaire, de sciences infirmières et de pharmacie de l’Université de Montréal.

La modernisation de l’HMR n’est pas sans alimenter de fortes rumeurs sur l’annonce d’une éventuelle zone d’innovation en santé dans l’Est de Montréal par le gouvernement Legault. Et qui dit nouveau pôle de santé, dit aussi investissements importants en services, en recherches, en développements ainsi qu’en infrastructures d’éducation supérieure. Un dossier à suivre, mais soulignons au passage que l’ophtalmologie, ainsi que la greffe du rein et celle de la moelle osseuse sont des ultraspécialités de l’HMR qui servent déjà à l’ensemble du Québec. L’établissement héberge également un des plus grands centres de thérapie cellulaire et de médecine régénératrice au monde.

Des immenses terrains à développer

Parmi les autres facteurs qui illustrent combien l’Est de la ville est sur le point de connaître un important bond immobilier demeure sa disponibilité de terrains. La Chambre de commerce de l’Est de Montréal évalue à plus de 82 millions de pieds carrés les espaces industriels vacants. Des terrains, soutient-elle, qui coûtent, en moyenne, 9 % moins cher le pied carré que ceux offerts dans l’ouest de l’ile.

Puisque la disponibilité des grands terrains pour le développement commercial industriel est devenue un enjeu sur le territoire montréalais, de nombreuses entreprises ont déjà commencé à se tourner vers l’est, où l’on ne recense pas moins de 15 parcs industriels.

L’Est passe au vert

D’importants travaux de décontamination des sites industriels entrepris depuis au moins deux décennies démontrent également la vive intention des acteurs du milieu à vouloir redonner à l’Est de l’ile ses lettres de noblesse. On estime que près 20 % de la superficie de l’Est montréalais serait légèrement ou lourdement contaminés.

Le territoire regroupe d’ailleurs de grands acteurs québécois de l’industrie de la décontamination de sols, dont Sanexen et Englobe. L’un d’eux, le Groupe C. Laganière avait justement racheté les terrains de Shell pour 22 M $ en 2017. L’entreprise en a revendu le quart pour 56,5M$ au promoteur Broccolini qui prévoit y construire un entrepôt Amazon.

L’Est de Montréal sert aussi de banc d’essai pour la phytoremédiation. Cette technologie utilise des plantes pour décontaminer les sols, l’eau ainsi que l’air afin de préserver les nappes phréatiques et la chaîne alimentaire. De 2016 à 2019, un large projet conduit par l’Institut de recherche en biologie végétale (IRBV) de l'Université de Montréal a justement permis de réhabiliter d’anciens sites situés autour des installations de la pétrolière Suncor, dans l’arrondissement Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles.

Un parc audacieux

La naissance du parc Frédéric-Back, soit l’un des plus ambitieux projets de réhabilitation environnementale jamais entrepris en milieu urbain en Amérique du Nord, fait, elle aussi partie des beaux exemples nés de la décontamination des sols. Depuis 1995, nous assistons à la transformation audacieuse du site d’une ancienne carrière de calcaire qui a été utilisée ensuite comme lieu d’enfouissement de matières résiduelles. À terme, ce parc occupera plus de 80 % des quelque 20 millions de pieds carrés du Complexe environnemental de Saint-Michel. Avoisinant la superficie du parc du Mont-Royal, cette nouvelle aire de loisirs de l’Est de la ville sera l’un des plus grands espaces verts de Montréal.

Mentionnons que ce parc, qui est ponctué de capteurs de biogaz camouflés sous des sphères décoratives, fournit de la matière énergétique à la Centrale Biomont. Grâce à cette récupération de biogaz, la centrale produit suffisamment d’électricité pour alimenter l’équivalent de plus de 1 900 foyers dans les environs.

Une synergie qui rayonne au-delà du territoire

Toutes ces technologies propres (production de biocarburants de nouvelle génération, traitement de l’eau, revitalisation des sols, chimie verte…) permettent à l’Est de Montréal d’assister à la croissance d’un tissu industriel actif qui incite désormais les acteurs du milieu à concilier croissance économique et performance environnementale. Ce réseau réunit actuellement près d’une cinquantaine de sociétés et d’organisations dont les champs d’expertise valorisant le territoire rayonnent même ailleurs dans l’ile.

Synergie Montréal, propulsée par PME MTL Est-de-l'Île, peut en témoigner. Cette initiative d’écologie industrielle qui rassemble des entreprises dont les extrants des unes sont transformés en intrants pour d’autres est devenue le plus grand projet d’économie circulaire de la métropole. Selon cette organisation, ce sont aujourd’hui plus de 1000 entreprises qui ont pu être sensibilisées et plus de 500 accompagnées. Au total, leurs actions entraînent une réduction annuelle des gaz à effet de serre de plus de 2800 tonnes.

Enfin, toutes ces réalisations et plus encore à l’endroit du territoire ne mentent pas. L’Est de Montréal s’apprête à connaître l’une, sinon la plus prolifique période de son histoire en matière de développement immobilier commercial. Et de pouvoir assister à cet événement aux premières loges représente à la fois toute une responsabilité, mais aussi tout un privilège.

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