Défis et possibilités pour le marché des bureaux de Montréal

Par : Jean Laurin, Associé et Président, Québec

De toute évidence, le climat économique de la ville de Montréal a rebondi au cours de la dernière année, mais il n’a pas atteint le niveau que nous espérons tous. Toutefois, il y a des signes positifs en matière de revitalisation, de retour au bureau et d’autres indicateurs.

Revitalisation

Par rapport aux deux dernières années et en général, la ville est en voie d’être revitalisée. La circulation automobile est de retour en raison du nombre de véhicules ajoutés sur la route et parfois à cause des travaux de construction et d’amélioration à des infrastructures. Pour les personnes du secteur immobilier, ces cônes orange peuvent être en fait un bon signe!

Les déplacements internes et externes sont nettement en hausse. Les deux principales gares voient la circulation augmenter, tout comme ce qu’on remarque à l’aéroport Trudeau. Certains s’attendent à ce que le tourisme de cet été marque un nouveau record.   

La construction continue d’être active dans le secteur résidentiel, bien que nous nous attendons à un ralentissement pour le début de nouveaux projets, au moins jusqu’à ce que les taux hypothécaires se stabilisent. 

Les différents paliers de gouvernement n’ont pas encore réagi à la définition des politiques de retour au travail, mais le moment est venu pour eux d’agir et cela pourrait conduire à d’autres indicateurs positifs pour le secteur de l’immobilier et pour l’économie.  

Retour au bureau

Un nombre grandissant de grandes entreprises exigent que leurs employés reviennent au bureau ou les persuadent de profiter d’une expérience de bureau bonifiée. Cela pourrait engendrer une vague de ressources humaines revenant sur le lieu de travail.  

Les employés continuent d’avoir un impact majeur sur l’occupation de l’espace dans les immeubles du centre-ville et les décideurs cherchent le juste équilibre au bénéfice de l’entreprise. La notion de quand et où les employés choisissent de travailler a changé, et ce changement est pour de bon. Trouver la bonne solution entre le télétravail et le travail au bureau est un défi et il y a des fortes chances que la solution sera évolutive. 

Le télétravail a contribué à la productivité de certains types d’activités, mais la collaboration et l’innovation sont plus efficaces en personne pour la plupart des entreprises.

À mesure qu’un nombre grandissant de personnes retournent au bureau, le syndrome FOMO (anxiété de rater) d’être à la maison quand les autres sont au bureau va progressivement se réaffirmer, encourageant les gens à reprendre l’habitude d’être plus présent sur le lieu de travail, à moins qu’ils aient une raison précise de ne pas y revenir.

La hausse du chômage et l’affaiblissement de l’économie feront en sorte que beaucoup de gens voudront s’assurer qu’ils ne font pas seulement travailler, mais qu’ils sont aussi « vus » en train de travailler.

L’impact sur le secteur immobilier

L’impact pour les propriétaires d’immeubles de bureaux est majeur. Tout d’abord, il a touché l’aspect opérationnel d’aborder les conditions entourant la Covid, puis est venue la réduction de l’occupation et des loyers. La nouvelle réalité quant aux besoins et aux désirs des locataires de bureau, de la façon dont ils occupent le bureau et de l’espace dont ils ont besoin sont des facteurs que les gestionnaires doivent gérer après une pandémie. 

La plupart des locataires comprennent que la qualité de l’immeuble entre en ligne de jeu. Le taux d’occupation des immeubles emblématiques est près de 10 % plus élevé, tandis que les immeubles de qualité moindre souffrent de manière importante. Dans les meilleurs immeubles, non seulement les espaces vacants sont à la baisse, mais surtout pour les propriétaires, les loyers sont plus élevés.

Les locataires se rendent compte que les meilleurs immeubles offrent des services améliorés, sont perçus comme offrant une meilleure valeur et sont considérés comme plus attrayants pour les employés en fait de confort et de commodités, et sont donc plus attrayants pour la haute direction qui souhaite une présence plus forte rendue possible par un emplacement prestigieux.

En outre, le choix de l’immeuble commence à se concentrer sur les propriétés les plus écologiques, car les employés de la jeune génération sont plus exigeants en matière d’immeubles que l’étaient leurs prédécesseurs. Les propriétaires institutionnels sont contraints de revoir leur position avec des actifs plus anciens, car ils doivent rendre compte de leur stratégie face aux conditions ESG.

Les opinions sur la situation du secteur des bureaux sont divisées. Pour ceux qui croient que nous allons voir un retour à long terme sur le lieu de travail, l’occasion de valeur ajoutée est de repositionner ces actifs secondaires pour tirer parti de la forte demande des occupants – et des employés – pour de meilleurs immeubles également plus durables. Cela ne va pas sans risque, mais avec la réévaluation que nous espérons voir de plus en plus clairement, elle pourrait bien être justifiée par le rendement.

De plus en plus, le concept de conversion des immeubles de bureaux en immeubles résidentiels semble attrayant. Ce n’est cependant pas si simple. Si cette option peut être évaluée, c’est probablement pour les immeubles de bureaux de classe B et C. En réalité, pour 90 % des immeubles, ce n’est pas une option en raison de l’occupation et des baux actuels, du zonage, de la surface par plancher, de la configuration, des exigences en matière de systèmes mécaniques et électriques, des coûts, des risques, etc. Cela peut tout de même être une option pour un très petit pourcentage des immeubles du marché.

Le logement abordable est et continuera d’être un défi pour la plupart des grandes villes d’Amérique du Nord; la solution sera un mélange de soutien gouvernemental soit par des subventions et/ou des crédits d’impôt. L’occasion pour les investisseurs et les promoteurs est potentiellement d’adopter une nouvelle approche de financement pour atténuer la pression sur les capitaux propres qui est requise par les acheteurs, ce qui peut également avoir un impact sur les locataires.

Sur l’écran radar

La région de Montréal continue d’offrir des possibilités de développement à tous les niveaux. Il n’y a pas de contraintes à imposer à la créativité des promoteurs, sauf celle de la nécessité d’offrir le bon produit au bon prix. L’activité créée autour de la construction du REM est visible dans toutes les régions et il est le plus grand moteur du développement actuel et futur, partout. La région de l’est de Montréal est mûre pour être développée et l’engagement du gouvernement du Québec à nettoyer certains des terrains contaminés se traduira en fin de compte par une importante activité de développement, surtout si l’on considère la pénurie de terrains dans la région de Montréal.

Parmi les projets de construction exceptionnels en cours, notons le projet Royalmount. Le niveau d’activité n’est pas visible pour les Montréalais, mais la qualité de la planification pour offrir un environnement unique doit être soulignée et sera une surprise pour la plupart des gens dès son ouverture. L’annonce d’un nouvel aquarium de classe mondiale est un signal fort de ce qui s’en vient.

Le complexe Montmorency de Laval est un autre projet qui démontre un changement d’activité intéressant dans le secteur.

Et, enfin, la croissance étonnante sur la Rive-Sud du développement du Quartier DIX30 qui continue d’attirer l’attention pour une expansion sur des sites adjacents.

En conclusion

Nous vivons une période transitoire qui nous fait sortir des temps sombres que tout le monde a vécu, en particulier le secteur immobilier. Les périodes transitoires pour les propriétaires et les gestionnaires de biens immobiliers visionnaires sont toujours une source d’occasions. Ceux qui ne veulent pas ou ne peuvent pas s’adapter aux nouvelles réalités seront inévitablement laissés pour compte.  

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