Après la pandémie, de nombreuses entreprises ont revu leur stratégie du lieu de travail, optant pour une réduction de leur superficie en réaction au modèle international du télétravail. Bien que cette tendance ait perduré, certains locataires de bureaux ont fait fi de la tendance en cherchant des moyens d’agrandir leurs locaux, allant jusqu’à doubler, voire tripler leur superficie dans certains cas. Lisez le point de vue de deux des experts d’Avison Young sur la location de bureaux à Vancouver et Toronto, Glenn Gardner et Garrett Noiles. Ce qu’ils observent pourrait vous surprendre.
La vue de Vancouver
Pourquoi certains locataires font-ils le contraire de la tendance en agrandissant leur superficie ?
Je comprends que certains aient exploré la possibilité de réduire leur superficie ou de ne pas l’agrandir pendant la pandémie. Or, ce que l’on voit maintenant, c’est une situation claire où de nombreuses entreprises exigent de leurs employés d’être sur place au moins 3 jours par semaine, et la plupart viennent les mêmes jours pour collaborer et se voir en personne. Alors où peuvent-ils se rencontrer s’ils choisissent de réduire la superficie ? De plus, les entreprises sont en croissance en raison de facteurs économiques, alors les locaux qui convenaient en 2019 ne font plus l’affaire pour de plus grandes organisations en 2024 ou en vue de 2030 et au-delà. Les entreprises commencent à prendre de plus grands espaces pour l’avenir et ne pensent plus uniquement aux conditions actuelles.
La façon qu’ont les gens d’utiliser des locaux explique-t-elle pourquoi ils cherchent de plus grands locaux de bureaux ?
Absolument. Les gens en aire ouverte voulaient tous un bureau privatif et maintenant, le pendule est revenu et l’on crée des locaux où les gens peuvent travailler de diverses manières, y compris dans des espaces collaboratifs, des bureaux fermés, des aires ouvertes et avec des services. Les entreprises revisitent le processus de design, lequel requiert souvent de fournir aux employés toute une variété d’environnements de travail. Normalement, pour avoir des options, il faut plus de place.
Quels types d’immeubles les clients recherchent-ils pour prendre de l’expansion ?
Tous veulent rester dans la même catégorie d’immeuble ou aller en plus haut de gamme. Cela peut signifier un déplacement latéral dans la même catégorie d’immeuble, mais avec de meilleurs services. Par exemple, une salle de sport, une terrasse sur le toit ou un café là où il n’y en avait pas ou un système CVC amélioré du point de vue « santé et bien-être ». Une expérience améliorée pour l’employé est de la première importance.
Quel conseil donneriez-vous à vos clients en termes de chronologie ?
Le temps est toujours un ami du locataire. Il faut plus de temps que jamais pour identifier le local de bureau parfait qui répond à tous les besoins et exigences du locataire. Il faut donc commencer à relire votre bail très à l’avance. Donnez-vous suffisamment de temps pour jeter un œil critique à vos locaux, à votre façon de les utiliser et pour explorer diverses options de relocalisation avec votre conseiller immobilier.
Avez-vous vu des cas où une entreprise a réduit sa superficie pendant la pandémie et vous consulte maintenant pour l’agrandir à nouveau ?
Nous avons relocalisé un cabinet d’avocats dans des locaux neufs, mais plus petits. Nous avons maintenant des discussions avec eux au sujet du besoin d’une plus grande superficie puisque l’environnement dans lequel ils ont aménagé est si magnifique et ils l’ont rendu si accueillant que tout le monde veut revenir travailler au bureau, mais ils manquent de place.
Au cours des 12 derniers mois, il y a eu plus de mouvement dans notre marché que j’en ai vu en 18 ans. Honnêtement, je pense que la plupart de nos clients gardent la même superficie ou ils prennent de l’expansion en prévision d’une future croissance puisqu’ils continuent d’attirer et retenir les meilleurs talents. Il s’agit de livrer des locaux qui donnent envie aux employés de se présenter et de collaborer.
Au cours des 12 derniers mois, il y a eu plus de mouvement dans notre marché que j’en ai vu en 18 ans. Honnêtement, je pense que la plupart de nos clients gardent la même superficie ou ils prennent de l’expansion en prévision d’une future croissance puisqu’ils continuent d’attirer et retenir les meilleurs talents. Il s’agit de livrer des locaux qui donnent envie aux employés de se présenter et de collaborer.
La vue de Toronto
Pourquoi certains locataires font-ils mentir tendance en agrandissant leur superficie ? Et comment et pourquoi cela se passe-t-il à Toronto ?
Il y a certainement des locataires qui s’engagent pour plus d’espace et nous en avons vu des cas depuis le début de la pandémie. Récemment, nous avons vu une tendance où les clients passent d’inscriptions à court terme en cotravail à des locaux dédiés plus grands. Le cotravail a été fort utile avec l’incertitude des dernières années, mais avec l’utilisation des bureaux en hausse constante, de nombreuses entreprises souhaitent maintenant obtenir leurs propres locaux et la confiance de prendre des décisions sur des durées un peu plus longues.
Quels sont les critères de sélection de ceux qui agrandissent ?
Les facteurs principaux semblent être, par ordre d’importance : l’emplacement (près de la Gare Union, notre pôle de transports à Toronto), la valeur et la qualité. La plupart de nos clients optent pour des locaux et des immeubles plus haut de gamme. Présentement, il s’agit de proposer un endroit inspirant où travailler qui mérite le déplacement. Les immeubles avec beaucoup de services (restos, salles de sport, lounges pour locataires, installations de fin de voyage) sont très en demande et ces caractéristiques sont plutôt communes dans les immeubles plus haut de gamme.
Avez-vous vu des clients regretter une décision ? Des cas où le client a réduit sa superficie pendant la pandémie et regrette ensuite sa décision, optant maintenant pour une expansion ?
Oui, en effet. Nous avons sous-loué les locaux de l’un de nos clients pour que son personnel soit uniquement en télétravail. Après à peine quelques mois, un nouveau PDG est entré en poste et a déterminé que cette approche n’était pas la bonne et voulait ravoir les locaux d’origine. Rendu là, il était trop tard, mais nous avons obtenu un local encore mieux pour eux dans le même immeuble (en compétition, qui plus est !), alors tout est finalement rentré dans l’ordre.
Quels sont les secteurs de bureaux privilégiés par ceux qui agrandissent ?
La plupart de nos clients souhaitent être à distance de marche de la gare Union et préfèreraient le quartier financier en raison de cette proximité et la présence de nombreux restaurants, services et notre réseau piéton souterrain. Mais pour ceux qui cherchent plus de valeur, nous avons obtenu d’excellentes transactions dans les sous-marché périphériques qui entourent le quartier financier ainsi que dans le Midtown.
Alors que de nouveaux locaux entrent dans le marché, les locataires cherchent-ils plus d’espace en prévision d’une future croissance ?
Le marché des tours de prestige se porte extrêmement bien à seulement 4,4 % d’inoccupation en date du T1 2024 et, avec très peu de constructions AAA en vue, je crois que nous verrons un plus grand nombre d’entreprises prendre plus d’espace dans ces immeubles en prévision de l’avenir. Contrairement aux grands titres pessimistes que nous avons vus récemment, il est épatant de voir le faible nombre d’opportunités qu’il y a réellement pour les locataires qui cherchent des locaux de qualité déjà aménagés dans les tours de prestige. Nous avons récemment été mandatés pour trouver un sous-locataire pour le dernier étage de la Bay Wellington Tower à Brookfield Place, une opportunité des plus rares dans l’un des complexes de bureaux les plus recherchés au Canada. Plusieurs intéressés se sont manifestés jusqu’à présent et il sera fascinant de voir qui finira par s’installer dans ces locaux.
Vous aimez ce que vous lisez ? Soyez la première personne à obtenir notre prochain numéro.
Collaborateurs aux articles
Glenn Gardner
-
- Principal
-
- Consultation et services-conseils
- Location d'espaces de bureaux
- Ventes et location
Garrett Noiles
-
- Sales Representative
- Principal
-
- Location d'espaces de bureaux
- Représentation de locataires
Lire plus d’articles de Perspective
Qu’est-ce que la valorisation sociale ?
La valorisation sociale signifie plusieurs choses pour de nombreuses personnes. Nos experts discutent de ce qu’elle signifie en immobilier commercial.
Instaurer un cadre social de travail pour une réussite sociétale
Comment les investissements axés sur la valeur sociale mènent à des portefeuilles plus résistants.
Bâtir de plus fortes collectivités axées sur les gens
Les changements dans nos façons de vivre, d’apprendre et de nous divertir en incitent plus d’un à rechercher des lieux de qualité, l’accès à des services importants et une infrastructure diversifiée beaucoup plus près de chez soi.